Betriebskostenabrechnung – Offensichtlicher Fehler – Abrechnungsfehler – § 556 BGB

§ 556 Absatz 3 BGB regelt, dass ein Vermieter, der eine falsche Nebenkostenabrechnung erstellt hat und er sich zugunsten des Mieters verrechnet hat, diese Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist, grundsätzlich nicht mehr zu seinen Gunsten korrigieren kann.  Eine Nachforderungen ist grds. ausgeschlossen.

Gesetzliche Ausnahme: Der Vermieter kann nachweisen, dass er die verspätetet Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Der BGH traf zu Gunsten des Vermieters nun folgende Entscheidung (BGH, 30.03.2011, Aktenzeichen:VIII ZR 133/10): Ist der Fehler in der Betriebskosenabrechnung offensichtlich und hatte der Mieter jede Möglichkeit, diesen selbst zu erkennen, so liegt eine Ausnahme von § 556 III BGB vor.

Mehr zum Urteil: http://bit.ly/sfthR4

 

Altverträge im Mietrecht – welche Kündigungsfrist gilt für den Mieter – Vermieter?

Mietrechtreform 2002 – Neue Kündigungsfristen im § 573 c BGb für Wohnraum

Seit der Mietrechtsreform 2002 gilt für den Mieter ein besonderer Schutz betreffend der
Kündigungsfristen. Für den Mieter gilt eine Kündgungsfrist von 3 Monaten.

Was ist mit Mietverträgen, die älter als 2002 sind?

Abweichende Vereinbarungen sind für den Mieter und den Vermieter nur unter Beachtung der Abs 2 und 4 möglich. D.h. das neue Recht gilt auch für Mietverträge die älter als 2002 sind.

Aber dies gilt nur für die Kündigung durch den Mieter!

Der Vermieter bleibt an eine für ihn nachteilig vereinbarte Kündigungsfristverlängerung gebunden!

Das gilt selbst dann, wenn die gleichzeitig zum Nachteil des Mieters vereinbarte Verlängerung wegen § 573 c BGb unwirksam ist bzw. wird –  so die Entscheidung des BGH NZM 2008, 362.

 

§ 573 c BGB lautet:

Absatz 1:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Absatz 2:

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Absatz 3:

Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Absatz 4
Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Wann ist eine Untervermietung zulässig – wann kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Der Gesetzgeber regelt § 540 BGB zur Überlassung von Wohnraum zur Untermiete:
Absatz 1: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. 2Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Absatz 2: Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

RISIKO des Vermieters: §  540 BGB  regelt, dass ein Mieter grundsätzlich das Kündigungsrecht nach § 540 I 2 BGB hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt nicht erteilt. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, sofern in der Person des Dritten, der Untermieter sein soll, ein wichtiger Grund vorliegt.

RISIKO des Mieters: Wird vom Mieter die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters durchgeführt, ergibt sich nach vorheriger Abmahnung ein Kündigungsrecht nach §§ 543, 573 BGB.

Dritter im Sinne des § 540 BGB sind nicht nächste Familienangehörige, wie der Ehepartner, gemeinsame Kinder oder ein Lebenspartner.

Die Juristen streiten, ob Schwester, Bruder, Eltern, Schwiegermutter, Schwiegersohn, Schwiegertochter, Schwägerin, Schwager, Stiefsohn, Verlobte eines Kindes, Freund der Tochter oder Enkel Dritte im Sinne der Vorschrift sind.

Der Lebensgefährte des Mieters oder der Mieterin ist grundsätzlich auch Dritter. Aber in der Absicht  „Bildung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft„, wird in der Regel ein berechtigtes Interesse zu sehen sein. Der Vermieter hat die Erlaubnis zu erteilen. Für Wohnraum sind aber die Sondereregungen des § 553 BGB zu berücksichtigen.

Alle anderen Personen sind „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB und es muss eine Erlaubnis des Vermieters vorliegen.

Achtung: Beim Gewerberaummietvertrag ist zusätzlich zu prüfen, ob der Mietvertrag nicht Sonderregelungen zur Untervermietung enthält,  ob die Untervermietung eventuell an eine Nutzungsänderung gebunden ist.

Der Vermieter muss alle relevanten Informationen zum „Untervermieter“ erhalten, die ihn in die Lage versetzen, zu prüfen, ob ein wichiger Grund vorliegt oder nicht.

Insbesondere ist die Person des beabsichtigten, konkreten Untermieters (persönliche Daten, wie Name, Adresse, Geburtsdatum, Beruf bzw. Gewerbe) anzugeben sowie die  Bedingungen, die zwischen Mieter und Untermieter vereinbart werden sollen ( zumindest betreffend Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit, etwaige Kündigungsmöglichkeit und Übernahme einer Betriebspflicht). Der Umfang der Auskunft richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall, so können auch Angaben zu Hobbys (Klavierspieler – 5 Std. täglich) relevant sein.

Mieterhöhung mit Mietspiegel – ortsübliche Miete – einfacher Mietspiegel in Trier gem. § 558 c BGB

Der Gesetzgeber stellt an eine Mieterhöhung besondere Anforderungen und räumt dem Vermieter hierbei nur begrenzte Rechte ein. Solch ein Grund ist die Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Beabsichtigt ein Vermieter die Erhöhung aus diesem Grund:

regelt § 558 a BGB hierzu:
Abs. 1 Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
Abs. 2. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§558 c BGB und § 558 d BGB),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Abs. 3:  Enthält ein qualifizierter Mietspiegel ( § 558 d Abs. 1 BGB), bei dem die Vorschrift des § 558 d Abs.2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
Abs. 4: Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs.3 BGB oder § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
Abs. 5: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei der Begründung kann der Vermieter somit gemäß § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Hier ist zwischen einem einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB und einem qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d BGB zu unterscheiden. So ist ein einfacher Mietspiegel eine von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern gemeinsam erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Übersicht soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
Hiervon ist der qualifizierte Mietspiegel zu unterscheiden. Dieser ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Er ist alle vier Jahre gänzlich neu zu erstellen. Die Entscheidung, ob ein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden soll, obliegt der jeweiligen Gemeinde.

Die Stadt Trier hat 2010 einen (einfachen) Mietspiegel erlassen  Basistabelle Mietspiegel Trier

Das BGB regelt zum einfachen Mietspiegel:

§ 558 c BGB ( einfacher Mietspiegel)
1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
3. Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. 2Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

und zum qualifizierten Mietspiegel:

§ 558 d BGB (qualifizierter Mietspiegel)
1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. 2Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. 3Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Darf eine Eigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung mitstimmen, wenn er als Verwalter abgesetzt werden soll?

Seit der Entscheidung des BGH, Beschluss vom 19.09.2002 gilt grundsätzlich:

Ein Wohnungseigentümer (WE) , der zum Verwalter bestellt ist, kann grundsätzlich auch über seine Abberufung abstimmen, es sei denn, es geht um eine abberufung aus wichtigem Grund. Das heißt, der zum Verwalter bestellte WE kann also bei einer einfachen Abberufung bzw.  der ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages – ohne wichtigen Grund – mitstimmen.

Stimmt er dennoch mit ab, hat jeder WE das Recht, den Beschluss anzufechten und die gerichtliche Feststellung zu beantragen.

Neue BGH Entscheidung: Beschlussanfechtung nach § 46 WEG – wie lange kann die Adressliste der Eigentümer nachgereicht werden?

§ 46 WEG regelt die Voraussetzung zur Erhebung der Anfechtungsklage eines oder mehrerre Wohnungseigentümer wie folgt:
§ 46 WEG
Absatz 1:  Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 238 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Absatz 2: Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.

In der Klage sind grundsätzlich auf Beklagtenseite (gegen die Wohnungeigentümer) alle Eigentümer mit Andresse anzugeben. Vom BGH war der Fall zu entscheiden, dass zwar die Namen aller Eigentümer bis zum Ende der ersten Instanz vom Kläger aufgelistet waren, doch die Adressliste fehlte. Der BGH hat im zu entscheidenden Fall nun sogar entschieden, dass die Adresslisten noch wirksam im Berufungsverfahren nachgereicht werden können (BGH, V ZR 99/10, Urteil vom 20.5.2011).  Der BGH kommt aber auch zur Feststellung, dass die Klage eigentlich in der ersten Instanz als unzulässig abzuweisen war.
Resumee: Der Profi meidet das Risiko. Möglichst bei Einrichung der Klage die vollständige Eigentümerliste mit Anschriften der weiteren Wohnungseigentümer der Klage beifügen.

Gerne stehe ich Ihnen zum Thema „WEG, Beschlussanfechtung, Sondereigentum, Wohnungseigentümerversammlung und Teilungserklärung“ mit Rat und Tat zur Seite, rufen Sie an:
Telefon 0651-99359080 oder
info@schons-rechtsanwalt.de
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons

 

 

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