Eigenbedarfskündigung des Vermieters – der schnellere Weg zur höheren Miete?

Eigenbedarfskündigung des Vermieters – der schnellere Weg zur höheren Miete?

Eigenbedarfskündigung – die schnellere Mieterhöhung?

Seit Sommer 2018 gilt in Trier ein neuer Mietspiegel. Die Landesregierung hat angeordnet, dass in Trier die Kappungsgrenze von 15 % gelten soll. Der Wohnungsmarkt in Trier selbst lässt jedoch deutlivh höhere Mieten zu.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses mit einem Altmieter, der eine niedrige Miete zahlt ist grundsätzlich nur im schmalen Fenster des § 573 BGB zulässig

So manch ein Vermieter sieht die Lösung all seiner Mietträume, in der Eigenbedarfskündigung. Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt:

573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Rechtsprechung zum Thema Eigenbedarfskündigung ist vielfältig und es ist wichtig hier die neuesten Entscheidungen zu kennen!!!

Mal tendieren die Entscheidungen zu Gunsten der Mieter, mal zu Gunsten der Vermieter. Achtung, wenn Sie zum Thema im Internet recherchieren – achten Sie immer auf das Alter der gefundenen Entscheidungen, gerade zum Thema Zweitwohnung.

Eigenbedarf muss immer für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden, dies sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.
Im Einzelnen unstreitig:
* Vermieter (Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer)
* Eltern, Kinder, Enkel
* Geschwister und Schwiegereltern

Ansonsten ist  noch ein besonderes familiäres Verhältnis erforderlich:
* Schwager/In, Cousin/e, Großcousin/e, Großneffe/-nichte, Nichte und Neffen, Stiefsohn, Stieftochter, Tochter/Sohn der Schwiegertochter / des Schwiegersohns, Eltern der Lebensgefährtin / des Lebensgefährten.

Der BGH fordert hier die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).
Auch die Kündigung zu Gunsten eines Mitarbeiters ist grds. denkbar, dann aber gem. § 573 Abs.1 BGB [BGH NZM 2007,639].

Der Vermieter muss diese Wohnung benötigen. D.h. er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, warum er oder die betreffende „Bedarfsperson“[siehe oben] die Wohnung benötigt, also nutzen will.

Dieser Bedarfs- und somit Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet die Bedarfsperson zum Beispiel zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, hat der Vermieter den Mieter diesbezüglich zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.

Achtung – Angebotspflicht des Vermieters bei vorhandener Alternativwohnung:
Der BGH hat 2010 eine für Vermieter risikoreiche Entscheidung getroffen. Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Bei Versäumnis durch den Vermieter hat dies zur Folge, dass die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird[BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10].

RISIKO – Schadensersatz:
Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.

In meiner Praxis ist die Eigenbedarfskündigung neben der Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen. Aber diese Kündigung ist auch für den Vermieter mit erheblichen formalen Anforderungen verbunden. Ist die Kündigung erst einmal fehlerhaft abgeschickt ist es für den Mieter oder dessen Rechtsvertreter oft ein leichtes diese Kündigung erfolgreich abzuwehren.

Berliner Räumung – Vollstreckung nach der Räumungsklage

Berliner Räumung – Vollstreckung nach der Räumungsklage

Räumungsklage gewonnen?
Räumung durch Gerichtsvollzieher oder Berliner Räumung?

Manche Vermieter schrecken, von einer Räumung durch den Gerichtsvollzieher zurück, insbesondere wenn Sie über keinen Vermieterrechtsschutz verfügen. Je nach Größe der Wohnung oder gar eines Hauses mit Garage, Keller und Speicherräumlichkeiten kann die Vorschussanforderung des Gerichtsvollziehers ohne weiters 3.000 bis 6.000 Euro betragen. Es kommt nicht selten vor, dass der Gerichtsvollzieher genau weiß, was zur Räumung erforderlich sein wird, weil er aus vorherigen Aufträgen seine „Kandidaten“ kennt. Er weiß, wie die „Messiwohnung“ aussieht.

Immer wieder wollen sich die Vermieter dann der Zahlung des Kostenvorschusses entziehen und streben eine sog. Berliner Räumung an.

Mit ihr soll der Gerichtsvollzieher, wenn der Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten hat, die Wohnung räumen, ohne dass das Wohnungsinventar des Mieters vom Gerichtsvollzieher bzw. von der von diesem beauftragten Spedition weggeschafft oder eingelagert wird.

Die Berliner Räumung beruht darauf, dass der Vermieter sein Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen ausübt.

Diese Räumungsmöglichkeit ist in § 885 a ZPO – Beschränkter Vollstreckungsauftrag – geregelt:

(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.

(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.

(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380382383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne Weiteres herauszugeben.

(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.

(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.

Durch Beantragung dieser Vollstreckungsform (Berliner Räumung) beschränkt sich der Vermieter darauf, den Mieter (Schuldner) lediglich aus dem Besitz der Wohnung zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.

§ 885 Abs. 1 ZPO: „Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.“

Auf diese Weise erspart sich der Vermieter den Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände des Mieters. Es wird quasi nur das Schloss ausgetauscht.

Mit der Besitzeinweisung der Wohnung durch den Vermieter ist das Vollstreckungsverfahren somit preiswert beendet, auch wenn sich noch bewegliche Gegenstände des Schuldners noch in der Wohnung befinden. Der Gerichtsvollzieher freut sich über den geringen Aufwand.

Für den Vermieter beginnen aber nun die eigentlichen Probleme? Was darf er nun mit der Wohnung tun? Kann er das Inventar des Mieters auf dem Sperrmüll entsorgen? Was geschieht mit eventuellen Wertgegenständen des Mieters? Wer haftet für das Abhandenkommen von Wertgegenständen? Welches Inventar unterliegt dem Vermieterpfandrecht? Welches nicht?

Im Hinblick auf die Verwahrung und/oder  den Verkauf des Mieterinventars finden auf die Berliner Räumung die Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen Anwendung.

562 BGB Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

 

Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

Nicht selten kündigt der Mieter aus irgendeinem Grund vorzeitig, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, zahlt einfach keine Miete mehr und zieht aus.

Zurück bleibt ein oft ratloser Vermieter / Verpächter. Was macht er solange im Gerichtsverfahren noch nicht entschieden ist, ob die Kündigung begründet war oder nicht.

Oft ist der potentielle Nachmieter nicht bereit die Miete des Vormieters zu zahlen. Darf der Vermieter überhaupt schon eine Nachvermietung vornehmen. Gehen ihm Rechte und damit Geld verloren? Was ist mit dem Differenzbetrag?

Der Gesetzgeber hat in § 537 Absatz 2 BGB geregelt:
„solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Ist damit jede Nachvermietung im schwebenden Verfahren ausgeschlossen, jeder Differenzbetrag verloren? Hier gilt es die Entwicklung der Rechtsprechung konkret im Einzelfall zu prüfen. Stichworte sind hier: Anzeige der Nachvermietung, Besitzwille des Mieters, endgültiger Auszug, Einstellung der Mietzahlung.

Mietrecht Kündigung – es lohnt sich die Form der Kündigung zu prüfen – liegt eine wirksame Vollmacht vor?

Mietrecht Kündigung – es lohnt sich die Form der Kündigung zu prüfen – liegt eine wirksame Vollmacht vor?

Kündigung WohnraumDer Gesetzgeber schreibt für Wohnraum unabdingbar in § 568 BGB vor:
„Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. § 568 BGB gilt, da eine Verweisungen gem. § 578 BGB fehlt, nur für Wohnraummiete nicht für Gewerbemiete.

Die Vorschrift ist sowohl auf die Kündigung des Vermieters als auch die Kündigung des Mieters anwendbar.

Derjenige, der gekündigt hat die Einhaltung der Formvorschrift des § 568 BGB zu beweisen. Vermieter und Mieter können von dieser Norm nicht abweichen, weder durch eine allgemeine Regelung im Mietvertrag oder eine Sonderregelungregelung im Mietvertrag.

Die schriftlicher Form erfordert gemäß § 146 Abs. 1 BGB, dass das Kündigungsschreiben vom Aussteller durch Namensunterschrift eigenhändig unterzeichnet ist. Eine Unterschrift mit Stempel oder einer kopierten Unterschrift ist unwirksam. Gibt es mehrere Vermieter/Mieter, so müssen grundsätzlich alle persönlich unterschreiben.

Telefax oder E-Mail reichen nicht aus um die Schriftform zu wahren.

Ist der Vermieter eine juristische Personen so muss der gesetzliche Vertreter unterzeichnen. Setzt der Kündigende einen Bevollmächtigten ein, so muss dem Kündigungsschreiben die Vollmachtsurkunde im Original beigefügt sein. Vollmacht per Telefax reicht nicht aus.

Liegt eine wirksame Bevollmächtigung nicht vor, zum Beispiel weil die Vollmacht nur als Faxvollmacht vorliegt, hat der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen.

Unterlässt der Mieter die unverzügliche Zurückweisung, dann ist die Kündigung unwirksam. Nur ausnahmsweise muss die Original Vollmachtsurkunde nicht vorliegen, wenn der Vermieter den Mieter zu einem früheren Zeitpunkt die Bevollmächtigung ausdrücklcih und beweisbar mitgeteilt hat.

Kauf bricht nicht Miete – ab wann kann der Erwerber Miete vom Mieter fordern? Wirksame Abtretung?

Kauf bricht nicht Miete – ab wann kann der Erwerber Miete vom Mieter fordern? Wirksame Abtretung?

Kauf bricht nicht MieteDas BGB regelt in § 566 BGB, dass ein Erwerber in den Mietvertrag eintritt, wenn die Veräußerung durch den Vermieter stattgefunden hat:

§ 566 – Kauf bricht nicht Miete.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!

Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGB) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§873,925 BGB).

Oft werden in notariellen Kaufverträgen Sonderregelungen für den wirtschaftlichen Übergang getroffen. Wenn diese Regelungen erfüllt sind, kann vorgesehen sein, dass die Mietforderungen des Vermieters schon vor Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch an den Erwerber übergehen sollen, z.B. ab Kaufpreiszahlung. Es bedarf hierzu einer wirksamen Abtretung der Mietforderung.

Hierzu bedarf es gem. § 409 BGB einer Abtretungsanzeige: „Zeigt der Gläubiger (Vermieter) dem Schuldner (Mieter) an, dass er die Forderung abgetreten habe, so muss er dem Schuldner gegenüber die angezeigte Abtretung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Der Anzeige steht es gleich, wenn der Gläubiger eine Urkunde über die Abtretung dem in der Urkunde bezeichneten neuen Gläubiger ausgestellt hat und dieser sie dem Schuldner vorlegt.“

Regelmäßig hat der Erwerber kein Interesse dem Mieter den Kaufvertrag (Urkunde über die Abtretung)  vorzulegen. Erforderlich ist deshalb, dass der bisherige Vermieter gegenüber dem Mieter selbst die Abtretung der Mietforderung mitteilt mit der Aufforderung die Miete künftig an den Erwerber zu zahlen.

Ohne diese Abtretungsanzeige kann der Erwerber keine Mietzahungen an sich fordern; er muß abwarten, bis er in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

 

Vermieter hat das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter die Sicherheitsleistung / Kaution nicht erbringt – Höhe mindestens zweifache Monatsmiete

Vermieter hat das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter die Sicherheitsleistung / Kaution nicht erbringt – Höhe mindestens zweifache Monatsmiete

Kaution in 3 Raten Der Gesetzgeber hat, um der Problematik des Mietnomadentums Einhalt zu gewähren, § 569 BGB um einen Absatz 2 a erweitert:

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) ……………….
(2) ………………..
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3)..

ACHTUNG: Nach Artikel 229 EGBGB § 29 Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.März 2013 Abs. 2: „§ 569 Absatz 2 a des BGB ist auf ein vor dem 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.“

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