Mietrecht Kündigung – es lohnt sich die Form der Kündigung zu prüfen – liegt eine wirksame Vollmacht vor?

Kündigung WohnraumDer Gesetzgeber schreibt für Wohnraum unabdingbar in § 568 BGB vor:
„Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. § 568 BGB gilt, da eine Verweisungen gem. § 578 BGB fehlt, nur für Wohnraummiete nicht für Gewerbemiete.

Die Vorschrift ist sowohl auf die Kündigung des Vermieters als auch die Kündigung des Mieters anwendbar.

Derjenige, der gekündigt hat die Einhaltung der Formvorschrift des § 568 BGB zu beweisen. Vermieter und Mieter können von dieser Norm nicht abweichen, weder durch eine allgemeine Regelung im Mietvertrag oder eine Sonderregelungregelung im Mietvertrag.

Die schriftlicher Form erfordert gemäß § 146 Abs. 1 BGB, dass das Kündigungsschreiben vom Aussteller durch Namensunterschrift eigenhändig unterzeichnet ist. Eine Unterschrift mit Stempel oder einer kopierten Unterschrift ist unwirksam. Gibt es mehrere Vermieter/Mieter, so müssen grundsätzlich alle persönlich unterschreiben.

Telefax oder E-Mail reichen nicht aus um die Schriftform zu wahren.

Ist der Vermieter eine juristische Personen so muss der gesetzliche Vertreter unterzeichnen. Setzt der Kündigende einen Bevollmächtigten ein, so muss dem Kündigungsschreiben die Vollmachtsurkunde im Original beigefügt sein. Vollmacht per Telefax reicht nicht aus.

Liegt eine wirksame Bevollmächtigung nicht vor, zum Beispiel weil die Vollmacht nur als Faxvollmacht vorliegt, hat der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen.

Unterlässt der Mieter die unverzügliche Zurückweisung, dann ist die Kündigung unwirksam. Nur ausnahmsweise muss die Original Vollmachtsurkunde nicht vorliegen, wenn der Vermieter den Mieter zu einem früheren Zeitpunkt die Bevollmächtigung ausdrücklcih und beweisbar mitgeteilt hat.

Kauf bricht nicht Miete – ab wann kann der Erwerber Miete vom Mieter fordern? Wirksame Abtretung?

Kauf bricht nicht MieteDas BGB regelt in § 566 BGB, dass ein Erwerber in den Mietvertrag eintritt, wenn die Veräußerung durch den Vermieter stattgefunden hat:

§ 566 – Kauf bricht nicht Miete.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!

Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGB) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§873,925 BGB).

Oft werden in notariellen Kaufverträgen Sonderregelungen für den wirtschaftlichen Übergang getroffen. Wenn diese Regelungen erfüllt sind, kann vorgesehen sein, dass die Mietforderungen des Vermieters schon vor Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch an den Erwerber übergehen sollen, z.B. ab Kaufpreiszahlung. Es bedarf hierzu einer wirksamen Abtretung der Mietforderung.

Hierzu bedarf es gem. § 409 BGB einer Abtretungsanzeige: „Zeigt der Gläubiger (Vermieter) dem Schuldner (Mieter) an, dass er die Forderung abgetreten habe, so muss er dem Schuldner gegenüber die angezeigte Abtretung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Der Anzeige steht es gleich, wenn der Gläubiger eine Urkunde über die Abtretung dem in der Urkunde bezeichneten neuen Gläubiger ausgestellt hat und dieser sie dem Schuldner vorlegt.“

Regelmäßig hat der Erwerber kein Interesse dem Mieter den Kaufvertrag (Urkunde über die Abtretung)  vorzulegen. Erforderlich ist deshalb, dass der bisherige Vermieter gegenüber dem Mieter selbst die Abtretung der Mietforderung mitteilt mit der Aufforderung die Miete künftig an den Erwerber zu zahlen.

Ohne diese Abtretungsanzeige kann der Erwerber keine Mietzahungen an sich fordern; er muß abwarten, bis er in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

 

Vermieter hat das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter die Sicherheitsleistung / Kaution nicht erbringt – Höhe mindestens zweifache Monatsmiete

Kaution in 3 Raten Der Gesetzgeber hat, um der Problematik des Mietnomadentums Einhalt zu gewähren, § 569 BGB um einen Absatz 2 a erweitert:

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) ……………….
(2) ………………..
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3)..

ACHTUNG: Nach Artikel 229 EGBGB § 29 Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.März 2013 Abs. 2: „§ 569 Absatz 2 a des BGB ist auf ein vor dem 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.“