Ist eine Dunstabzugshaube meines Nachbarn eine ortsübliche Einrichtung im Wohngebiet? Müssen Gerüche aus der Küche des Nachbarn stets geduldet werden?

Im zu entscheidenden Sachverhalt wollte ein Nachbar dem anderen Nachbarn untersagen seine Dunstabzugshaube zu seiner Hausseite hin zu entlüften. Die Küchengerüche wolle und müsse er nicht hinnehmen. Beide Hausseiten waren ca. 5 m getrennt.

Das zuständige Amtsgericht Meldorf prüfte die Berechtigung des Anspruchs am § 906 BGB. Die Vorschrift regelt, dass der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gerüchen insoweit nicht verbieten kann, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Das entscheidende Amtsgericht Meldorf kam zu dem Ergebnis, dass der  Betrieb einer Dunstabzugshaube zur Zubereitung einer warmen Mahlzeit pro Tag in einem reinen Wohngebiet eine ortsübliche Benutzung darstellt. Auch die Berufung gegen das Urteil blieb erfolglos (AG Meldorf, Urteil vom 24.06.1998 – 31 C 1038-98.

Mieter beschädigt bei Auszug Gemeinschaftseigentum (Fahrstuhl, Treppenhaus oder Eingangstür) – Verjährung – Haftung

Immer wieder ziehen Mieter aus und beschädigen die Wände im Treppenhaus, den Fahrstuhl  oder die Hauseingangstür, also Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Der frühere Vermieter kann Ansprüche wegen Schäden in der Wohnung (sein Sondereigentum) in der Frist des § 548 Abs. 1 BGB geltend machen.

Streitig war bisher, ob die kurze Frist des § 548 Abs. 1 BGB  auch für die WEG gilt. Der Hausverwalter hätte dann auf die kurze Frist zu achten.

Der BGH hat nun in seinem Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 für Rechtsklarheit gesorgt.

  • § 548 Abs. 1 BGB findet nur im Verhältnis Vermieter – Mieter Anwendung.
  • Schadensersatzansprüche für Schäden am Gemeinschaftseigentum gem. § 823 Abs. 1 BGB unterliegen der Regelverjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren.

Altverträge im Mietrecht – welche Kündigungsfrist gilt für den Mieter – Vermieter?

Mietrechtreform 2002 – Neue Kündigungsfristen im § 573 c BGb für Wohnraum

Seit der Mietrechtsreform 2002 gilt für den Mieter ein besonderer Schutz betreffend der
Kündigungsfristen. Für den Mieter gilt eine Kündgungsfrist von 3 Monaten.

Was ist mit Mietverträgen, die älter als 2002 sind?

Abweichende Vereinbarungen sind für den Mieter und den Vermieter nur unter Beachtung der Abs 2 und 4 möglich. D.h. das neue Recht gilt auch für Mietverträge die älter als 2002 sind.

Aber dies gilt nur für die Kündigung durch den Mieter!

Der Vermieter bleibt an eine für ihn nachteilig vereinbarte Kündigungsfristverlängerung gebunden!

Das gilt selbst dann, wenn die gleichzeitig zum Nachteil des Mieters vereinbarte Verlängerung wegen § 573 c BGb unwirksam ist bzw. wird –  so die Entscheidung des BGH NZM 2008, 362.

 

§ 573 c BGB lautet:

Absatz 1:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Absatz 2:

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Absatz 3:

Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Absatz 4
Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Grunddienstbarkeit – § 1018 BGB – Nutzungsrecht – Wegerecht – Fahrrecht – Leitungsrecht

Gemäß § 1018 BGB kann ein Grundstück zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück

a) in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder
b) dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder
c) dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist,

dass sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). Eine Grunddienstbarkeit kann als in 3 Formen eingetragen werden: Regelung der Nutzungsbefugnis, eine Verbotsgrunddienstbarkeit oder eineRechtsausschließungsgrunddienstbarkeit.

Beispiele für eine Dienstbarkeit mit Nutzungsbefugnis sind zum Beispiel; das Wegerecht,  das Leitungsrecht, Entnahmerechte, Ausübungsrechte, Überbaurecht.

In der Praxis ist das Wegerecht am streitbefangensten. Oft streiten hier die Parteien über den Inhalt und den Umfang des Wegerechts. Zu prüfen ist stets, was exakt und abschließend vereinbart wurde. Es reicht nicht den Grundbuchauszug zu lesen.

Der geltende Inhalt und Umfang eines im Grundbuch eingetragenen Wegerechts richtet sich nämlich ausschließliech nach der Eintragungsbewilligung, die der Grundbucheintragung zugrunde liegt. Will man den Inhalt der Eintragungsbewilligung prüfen, ist dieser in den Grundakten beim Grundbuchamt zu dinden. Das Recht zur Einsichtnahme haben die jeweiligen Eigentümer des  herrschenden und die des dienendend Grunstücks.

Streit gibt es zu den Fragen: Besteht ein Anspruch auf Verbreiterung des Weges? Kann man einen Weg auch befahren, wenn nur ein Betretungsrecht eingetragen ist? Bedeutet Wegerecht auch das Befahren mit einem PKW? Was geschieht, wenn weitere Grundstücke zu dem herrschenden Grundstück hinzutreten?

Gerne stehe ich Ihnen  in Fragen zur Grunddienstbarkeit, Wegerecht, Fahrrecht mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de

Darf eine Eigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung mitstimmen, wenn er als Verwalter abgesetzt werden soll?

Seit der Entscheidung des BGH, Beschluss vom 19.09.2002 gilt grundsätzlich:

Ein Wohnungseigentümer (WE) , der zum Verwalter bestellt ist, kann grundsätzlich auch über seine Abberufung abstimmen, es sei denn, es geht um eine abberufung aus wichtigem Grund. Das heißt, der zum Verwalter bestellte WE kann also bei einer einfachen Abberufung bzw.  der ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages – ohne wichtigen Grund – mitstimmen.

Stimmt er dennoch mit ab, hat jeder WE das Recht, den Beschluss anzufechten und die gerichtliche Feststellung zu beantragen.

Kann der Verwalter, wenn ihm ein Eigentümer Vollmacht erteilt hat, bei jedem Tagesordnungspunkt mitabstimmen?

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer – wenn die Gemeinschaftsordnung nichts andres vorsieht – vertreten lassen, auch vom Verwalter.

Oft beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Vertretungsbefugnis auf Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Grundsätzlich ist diese Beschränkung zulässig.

Die Vertretung durch einen Bevollmächtigten darf aber nicht mißbraucht werden, um dadurch zum Beispiel ein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5  WEG zu umgehen. Auch der Bevollmächigte Mit-Wohnungseigntümer darf nicht für den ausgeschlossenen WE abstimmen.

§ 25 Absatz 5 WEG: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist.

Eine wirksame Vertretung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Bevollmächtigte selbst auch einem Stimmverbot unterliegt. Ein solche Stimmverbot gilt insbesondere für einen bevollmächtigten Verwalter, wenn die Wohnungseigen­tümer über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Verwalter ent­scheiden, so zum Beispiel, wenn über die Entlastung des Verwalters abgestimmt werden soll.

Zu prüfen wäre dann, ob die Vollmacht den Verwalter evtl. zur Untervollmacht berechtigt. Eine Untervollmacht darf aber nicht von der Hauptvollmacht abweichen.

Achtung: Ist der Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer  ist die aktuelle Rechtsprechung zu beachten.

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn Sie diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwenden oder auf "Akzeptieren" klicken, erklären Sie sich damit einverstanden. Weitere Infos in der Datenschutzerklärung

Schließen