§ 16 a EnEv 2014 – Energieausweis – Achtung ab 1. Mai besondere Veröffentlichungspflichten für Vermieter/ Verpächter / Leasinggeber und Verkäufer

§ 16 a EnEv 2014 – Energieausweis – Achtung ab 1. Mai besondere Veröffentlichungspflichten für Vermieter/ Verpächter / Leasinggeber und Verkäufer

Gesetzliche Neuregelung mit Wirkung ab dem 1. Mai 2014

§ 16 a EnEv 2014 – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

  1. Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige inkommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:(1) die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
    (2) den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
    (3) die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
    (4) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
    (5) bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.
  2. Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
  3. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllenAchtung Bußgeldandrohung – mit Schonfrist
    • § 27 EnEV 2014 regelt die Ordnungswidrigkeiten, die bis zu 15.000 Euro bestraft werden können.
    • Der Gesetzgeber sieht jedoch eine Schonfrist bis zum 1. Mai 2015 vor (Artikel 33 EnEV 2014).
    • § 27 Abs.2 Nr. 6 regelt zu § 16 a EnEV 2014:
      Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig …… entgegen § 16 a Abs. 1 Satz 1 auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind…
    • Grundsätzlich ist für die Erfüllung der Verpflichtung des § 16a EnEV 2014 allein der Verkäufer/Vermieter/Verpächter/Leasinggeber zuständig.
    • Inwieweit ein Makler bei Verletzung des § 16 a EnEV 2014 sich Bußgeldpflichtig verhalten kann, wird sicherlich in Zukunft die Rechtsprechung konkretisieren.

Anwalt Trier Mietrecht

Sie sind als Vermieter eines Mehrfamilienhauses mal wieder einem Mietnomaden aufgesessen und wollen nunmehr wissen, ob die von Ihnen ausgesprochene Kündigung wirksam ist? Ihre Mieter machen eine Mietminderung geltend, weil im Nachbarhaus mal wieder eine Riesenparty gefeiert wurde?
Sie sind Mieter und haben eine Eigenbedarfkündigung erhalten, ist diese zulässig? Ihre Nebenkostenabrechnung ist nicht nachvollziehbar, muß gezahlt werden? Bis wann darf mein Vermieter Nebenkosten noch abrechnen? Mein Vermieter verlangt von mir bei Auszug einen totalen Neuanstrich und einen neuen Parkettfußboden. Hat er hierauf einen Anspruch?

Ich vertrete Vermieter ebenso wie Mieter, sowohl von Gewerbeflächen als auch von Wohnraum. Ich übernehme für Sie die Überprüfung und Gestaltung Ihrer Mietverträge und berate Sie bei säumigen Mietern über das zweckmäßige weitere Vorgehen. Es gilt stets die aktuelle Rechtsprechung und Gesetzgebung im Blick zu haben.

Ich berate Sie in der Vorbereitung der Kündigung und Einforderung rückständiger Miete. Nach der erfolgreichen Räumungsklage gilt es dann, die oft kostspielige Vollstreckung (wenn der Mieter unpfändbar ist) durch den Gerichtsvollzieher in Gang zu setzen und die Räumung zu begleiten. Vermieterpfandrechte sind zu prüfen.

Gewerberaummiete – Haftungsbegrenzung durch Ausschluss der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung

Der Gesetzgeber hat den Vermietern generell in § 536 a BGB eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung aufgebürdet. Es heißt dort in Absatz 1 Alternative 1:
„Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden, …… .so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 BGB [Minderung] Schadensersatz verlangen.
Ein Verschulden des Vermieters wird hier nicht gefordert.
Diese Haftungsnorm ist für den Vermieter besonders gefährlich, weil er in der Regel für diese Risiken keine Haftpflichtversicherung abschliessen kann, üblicherweise ist dieses Risiko in den Vermieterhaftpflichtversicherungen ausgeschlossen. Überprüfen Sie Ihre Police.

Die gute Nachricht für die Gewerberaumvermietung, durch eine geeignete Klausel kann die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des § 536 a BGB grundsätzlich für Sachmängel ausgeschlossen werden. Aber Achtung  die Klauselkontrolle der Gerichte ist sehr streng. Lassen Sie sich von einem erfahren Anwalt im Gewerberaummietrecht beraten, die Materie ist komplex, es ist bei der Klauselgestaltung sehr umsichtig vorzugehen.

Gerne stehe ich Ihnen zum Themenkomplex „Gewerberaummiete, Gestaltung von Gewerberaummietverträgen, Haftungsausschluss“ mit Rat und Tat zur Seite, rufen Sie an : Telefon 0651-99359080 oder info@schons-rechtsanwalt.de
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons

 

Fällt Maklerprovision an, wenn der Kunde Vorkenntnis hat?

§ 652 Absatz 1 BGB regelt: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.“

Der Kauf- oder Mietvertrag (Hauptvertrag) muss also infolge, somit kausal, des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten zustande gekommen sein.

So ist Kausalität grundsätzlich zu verneinen, wenn dem Kunden des Maklers im Zeitpunkt des Nachweises das Objekt bereits bekannt war. Aber eine Vorkenntnis ist nicht bereits im Sinne des § 652 BGB vorhanden, wenn der Kunde nur das Objekt oder nur den Vermieter oder Verkäufer kennt. Grundsätzlich hat der Kunde den Makler auch auf seine Vorkennis sofort hinzuweisen.

Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass „infolge“ nicht vorliegt, wenn mehr als ein Jahr zwischen Nachweis und Vertragsabschluss liegen, aber hier kommt es jeweils auf die Umstände des Einzelfalls an.

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