Schimmel in der Wohnung – Feuchtigkeit – ein mietrechtlicher Dauerbrenner, nicht nur zur Winterzeit

Schimmel in der Wohnung – Feuchtigkeit – ein mietrechtlicher Dauerbrenner, nicht nur zur Winterzeit

SchimmelNicht nur zur Winterzeit schlägt sich Feuchtigkeit in der Wohnung mit Schimmelbefall nieder. In der Regel bildet sich der Schimmel an den Wänden insbesondere den Ecken und hinter Möbelstücken, die zu dicht an der Wand aufgestellt sind. Wird nichts gegen den Schimmelbefall unternommen, kann dies zu Schäden an Putz und an Mauerwerk führen.
Ist der Mangel vom Vermieter zu vertreten, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht, in der Regel  aufgrund fehlerhaften Lüftungsverhaltens, ist er für die Schäden verantwortlich. Der Mieter hat die Schäden, die durch sein vertragswidriges Verhalten entstanden sind, auf seine Kosten zu beseitigen.
Ein Mieter kann sich grds. nur dann auf unzureichende Heizungsmöglichkeit berufen, wenn er dem Vermieter dies auch zuvor und unverzüglich angezeigt hat. In der Regel behauptet der Mieter es liege ein Mietmangel vor und der Vermieter der Mieter habe nicht ordnungsgemäß gelüftet. Klarheit verschafft dann oft nur ein teures Sachverständigengutachten im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens oder im Rahmen einer Zahlungsklage des Vermieters, wegen durchgeführter Mietminderung. Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat dann der jeweilige Verlierer zu tragen. Ohne entsprechende Rechtsschutzversicherung kann dies eine teure Angelegenheit werden. Die Schwierigkeit und damit das Risiko einer mietrechtlichen Streitigkeit wegen Feuchtigkeit in der Wohnung liegt daher oft in der Beweislastverteilung. Der Mieter hat keine Verantwortung, wenn die Schadensursache von außen erfolgt, zum Beispiel durch von außen eindringende Feuchtigkeit (Dach, Balkon, außenwand) oder durch aufsteigende Feuchtigkeit zum Beispiel wegen fehlender Horizontalabdichtung. Ein Indiz für ein fehlerhaftes Verhalten des Mieters kann z.B. darin gesehen werden, dass sein Heizenergieverbrauch deutlich unter dem Verbrauch einer vergleichbaren Wohnung liegt. So zum Beispiel anhand der Ableseprotokolle der Verteiler durch den Vermieter nachweisbar. Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet für ein ausreichendes Lüften der Wohnung zu sorgen;  hier gilt der Grundsatz mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich.

Aufgrund der des gestiegenen Energiebewusstseins, haben viele Vermieter Energieeinsparungsmaßnahmen zum Beispiel durch Einbau von dicht schließenden Fenstern durchgeführt. Hierdurch wird natürlich ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten bei dem Mieter erforderlich. Hier hat der Vermieter eine Hinweispflicht, dass der Mieter auf das durch die Baumaßnahmen veränderte Raumklima und des zu ändernden Lüftungsverhaltens. Besondere Aufmerksamkeit gilt hier bei Bezug einer Neubauwohnung. Der Vermieter hat hier ausdrücklich den Mieter auf die konkret erforderliche Verhaltensweise betreffend der Neubaufeuchte hinzuweisen.

Gerne stehe ich Ihnen in zu diesem Themenkomplex mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de

Fachanwalt Mietrecht Trier : Das neue Mietrechtsänderungsgesetz – Der Vermieter hat gem. § 555c BGB Modernisierungsmaßnahmen besonders anzukündigen

Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsänderungsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§  555b ff BGB. In § 555c BGB regelt der Gesetzgeber insbesondere die Ankündigungspflicht für den Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen:

§ 555 c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

  • Nr 1. die Art und den geplanten Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  • Nr 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  • Nr 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fachanwalt Trier Mietrecht – ab dem 1. Mai 2013 gelten Neuregelungen zur Modernisierung – energetische Modernisierung – Einsparung erneuerbarer Primärenergie

Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsändeunrgsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§  555b ff BGB

555b BGB zum Thema Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  • Nr 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • Nr. 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  • Nr 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • Nr. 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • Nr. 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • Nr. 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  • Nr. 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Fachanwalt Mietrecht Trier : Mietrechtsänderungsgesetz schränkt Recht des Mieters auf Mietminderung ein – aber nur bei energetischer Modernisierung

Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsändeunrgsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Es gilt dann der abgeänderte § 536 BGB betreffend Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln.

§ 536 Absatz 1 a BGB  (neu ab 1.5.2013)

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

§ 555b BGB (neu ab 1.5.2013)

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

Nr. 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

 

Lärmbelästigung im Mietverhältnis – was muss der Nachbar hinnehmen?

Lärmbelästigung im Mietverhältnis – was muss der Nachbar hinnehmen?

Oft werde ich von Mandanten angefragt, wieviel an Lärmbelästigung sie vom Nachbarn ertragen  müssen. In der Regel stört die wöchentliche Party, das stundenlange Klavierspiel, der Ballsportler, der bei schlechtem Wetter in der Wohnung übt, oder die Gaststätte in der nachbarschaft bzw. deren laute Gäste.

Grundsätzlich darf ein Mieter im Rahmen des Mietvertrages auch Geräte betreiben, die Lärm verursachen, wie TV, Radio oder Staubsauger. Auch ist es ihm nicht untersagt Gäste zu empfangen oder „mal“ in der Wohnung eine Party zu veranstelten. Seine Rechte finden aber dort ihre Grenze, wo er das Recht seiner Nachbarn seinseits auf „ungestörten Gebrauch der Wohnung“ verletzt.

Hier gilt es die diesbezügliche Rechtsprechung zu beachten, was eine unzumutbare Belästigung anderer darstellt und ws nicht. Oft sind dies Einzelfallentscheidungen.
Eine pauschale Antwort kann ich meinen Mandanten an dieser Stelle nicht geben.

Wichtig ist, die Lärmbelästigungen beweiskräftig zu dokumentieren und auch Zeugen dazu benennen zu können. Die Beweislast obliegt demjenigen, der einen Abwehranspruch geltend machen will.

Lautstärken, die einen Wert von 40 db tagsüber bzw. 30 db nachts (Anhaltswerte) überschreiten, stellen grundsätzlich eine Überschreitung der Zimmerlautstärke dar. Eine Verletzung dieser Regelwerte,  wird nur in Ausnahmefällen zulässig sein( z.B. Jahreswechsel, Hochzeit, Geburtstag). Eine Störung der Nachtruhe ( ab 22 Uhr) ist grundsätzlich auch nicht ausnahmsweise zu gelegentlichen persönlichen, beruflichen oder familiären Feiern zulässig.

Mietrecht Trier – Mieter hinterlässt Schaden – er will nicht zahlen und behauptet: Abzug neu für alt – was bedeutet das?

Beschädigt der Mieter Eigentum des Vermieters, muss bei der Berechnung des Schadensersatzes der Abzug alt für neu berücksichtigt werden, sofern nicht lediglich eine Reparatur erfolgte bzw. erfolgen soll.

Es gilt eine Relation der allgemein üblichen Nutzungsdauer eines Gegenstandes mit dem neuen Gegenstand herzustellen.

Die Rechtsprechung hat in vielen einzelfällen hier Abzüge alt für neu ausgeurteilt, die aber stets der Einzelfallbetrachtung bedürfen. Ein paar Beispiele:

  • Handbrause 8 Jahre
  • Mischbatterie 8 Jahre
  • Badewanne aus Stahlblech 20-40 jahre
  • Wannenbeschichtung 20 Jahre
  • Fliesen 30-35 Jahre
  • WC-Schüssel 30 Jahre
  • Parkett 12-20 Jahre
  • PVC 8 – 20 Jahre
  • Teppichboden 5-10 Jahre
  • Wohnungseingangstür 10 Jahre

 

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