Mieter beschädigt bei Auszug Gemeinschaftseigentum (Fahrstuhl, Treppenhaus oder Eingangstür) – Verjährung – Haftung

Immer wieder ziehen Mieter aus und beschädigen die Wände im Treppenhaus, den Fahrstuhl  oder die Hauseingangstür, also Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Der frühere Vermieter kann Ansprüche wegen Schäden in der Wohnung (sein Sondereigentum) in der Frist des § 548 Abs. 1 BGB geltend machen.

Streitig war bisher, ob die kurze Frist des § 548 Abs. 1 BGB  auch für die WEG gilt. Der Hausverwalter hätte dann auf die kurze Frist zu achten.

Der BGH hat nun in seinem Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 für Rechtsklarheit gesorgt.

  • § 548 Abs. 1 BGB findet nur im Verhältnis Vermieter – Mieter Anwendung.
  • Schadensersatzansprüche für Schäden am Gemeinschaftseigentum gem. § 823 Abs. 1 BGB unterliegen der Regelverjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren.

Wespen Ameisen – kann der Vermieter die Bekämpfungskosten als Betriebskosten abrechnen?

Ohne dass der Vermieter es zu vertreten hat, sind sie plötzlich da, die Wespen oder Ameisen. Ein Wespennest unter dem Dach oder Ameisen-Autobahnen können die Lebensqualität eines Mieters durchaus einschränken.

Mietvertraglich ist ein Vermieter in der Regel nach  § 2 Nr. 9 BetrKV berechtigt die Kosten der Gebäudereinigung, d.h. für die Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs auf die Mieter umzulegen. Es kommt vor, dass sich unter dieser Rubrik dann auch Kosten der Beseitigung eines Wespennestes wiederfindet.

Ein Blick in die Abrechnungsunterlagen bezüglich „Kosten der Gebäudereinigung“ kann sich lohnen. Nach Enscheidungen des LG berlin (27.10.200) und des LG Hamburg (21.03.2001)
sind Kosten für die Beseitigung von Wespen oder Ameisen grundsätzlich nicht umlagefähig.

Vertragswidriger Gebrauch – Überbelegung der Mietwohnung

Die Überbelegung einer Wohnung ist vertragswidrig, auch dann, wenn dadurch die Rechte des Vermieters nicht erheblich beeinträchtigt werden.

Eine Wohnung kann auch dadurch überbelegt werden, dass der Mieter Angehörige aufnimmt, wie den Lebenspartner, Kinder oder  in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft leben möchte.

Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter droht in der Regel nur nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder erfolglosen Abmahnung. Die Frist seitens des Vermieters muss jedoch so bemessen sein, dass der Mieter auch die Chance hat Abhilfe zu schaffen.

Fraglich ist, wann eine Wohnung tatsächlich überbelegt ist. Hierfür geben die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder einen Anhaltspunkt, so:

Art. 6 Belegung (Bayern)
(1) Wohnungen dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede mindestens sechs Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 m2 und für jede noch nicht sechs Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 6m2 vorhanden ist.
(2) Einzelne Wohnräume dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 m2 vorhanden ist und ausreichende Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.
(3) Ist eine Wohnung nach Absatz 1 oder sind Wohnräume nach Absatz 2 überbelegt, so kann die Gemeinde verlangen, daß bis zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt so viele Bewohner die Wohnung oder die Wohnräume räumen, wie zur Herstellung eines dem Absatz 1 oder dem Absatz 2 entsprechenden Zustands notwendig ist. 2Stehen familiäre Bindungen der Räumung durch einzelne Bewohner entgegen, so kann die Gemeinde auch Räumung durch alle Bewohner verlangen. 3Art. 5 Abs. 3 Halbsatz 2 gilt entsprechend.

§ 7 HWoAufG (Hessen)
(1) Wohnungen dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm vorhanden ist.
(2) Einzelne Wohnräume dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Stehen Nebenräume nicht oder offensichtlich nicht ausreichend zur Verfügung, gilt Abs.  1 entsprechend.
(3) Die Gemeinde soll von Bewohnern überbelegter Wohnungen und Wohnräume zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt die Räumung der Wohnungen oder Wohnräume verlangen. Das Verlangen ist an bestimmte Bewohner zu richten. Hierbei sind der Zeitpunkt des Einzugs und besondere persönliche oder familiäre Verhältnisse zu berücksichtigen.

§ 7 WoAufG (Berlin)
(1) Wohnungen dürfen nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm, für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist.
(2) Einzelne Wohnräume dürfen nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 qm, für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 4 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Stehen Nebenräume nicht oder offensichtlich nicht ausreichend zur Verfügung, gilt Absatz 1 entsprechend.
(3) Die zuständige Behörde kann von dem Verfügungsberechtigten oder den Bewohnern die Räumung überbelegter Wohnungen oder Wohnräume verlangen. Dabei sollen der Zeitpunkt des Einzuges sowie die besonderen persönlichen und familiären Verhältnisse berücksichtigt werden. Wohnungen oder Wohnräume sind im Sinne des Satzes 1 überbelegt, wenn ihre Wohnfläche die im Zeitpunkt des Räumungsverlangens nach den Absätzen 1 oder 2 geltenden Maße nicht erreicht.

 

Anwalt Trier Mietrecht

Sie sind als Vermieter eines Mehrfamilienhauses mal wieder einem Mietnomaden aufgesessen und wollen nunmehr wissen, ob die von Ihnen ausgesprochene Kündigung wirksam ist? Ihre Mieter machen eine Mietminderung geltend, weil im Nachbarhaus mal wieder eine Riesenparty gefeiert wurde?
Sie sind Mieter und haben eine Eigenbedarfkündigung erhalten, ist diese zulässig? Ihre Nebenkostenabrechnung ist nicht nachvollziehbar, muß gezahlt werden? Bis wann darf mein Vermieter Nebenkosten noch abrechnen? Mein Vermieter verlangt von mir bei Auszug einen totalen Neuanstrich und einen neuen Parkettfußboden. Hat er hierauf einen Anspruch?

Ich vertrete Vermieter ebenso wie Mieter, sowohl von Gewerbeflächen als auch von Wohnraum. Ich übernehme für Sie die Überprüfung und Gestaltung Ihrer Mietverträge und berate Sie bei säumigen Mietern über das zweckmäßige weitere Vorgehen. Es gilt stets die aktuelle Rechtsprechung und Gesetzgebung im Blick zu haben.

Ich berate Sie in der Vorbereitung der Kündigung und Einforderung rückständiger Miete. Nach der erfolgreichen Räumungsklage gilt es dann, die oft kostspielige Vollstreckung (wenn der Mieter unpfändbar ist) durch den Gerichtsvollzieher in Gang zu setzen und die Räumung zu begleiten. Vermieterpfandrechte sind zu prüfen.

Betriebskosten Abrechnungsfrist für Vermieter von Wohnraum – Nachforderung ausgeschlossen!

Betriebskosten Abrechnungsfrist für Vermieter von Wohnraum – Nachforderung ausgeschlossen!

Betriebkosten Abrechnungsfrist § 556 BGB

Betriebkosten Abrechnungsfrist § 556 BGB

Wenn Vermieter und Mieter vereinbart haben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, so gilt derzeit die Aufstellung der Betriebskosten die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (§ 556 BGB Abs. 1 BGB).
Die Parteien können betreffend der Betriebskosten des weiteren die Vorauszahlung in angemessener Höhe vereinbaren.
Leistet der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen, ist der Vermieter verpflichtet über die Vorauszahlungen einmal jährlich abzurechnen. Er hat hierbei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dies ist in der Regel der Ablauf des Kalenderjahres. Es  kann aber auch z.B. vertraglich Abrechunung bis jeweils  30. Juli eines Jahres vereinbart werden. Nach Ablauf dieser Frist hat der Vermieter grds. keine Möglichkeit mehr Nachforderungen über den abgerechneten Betrag hinaus zu fordern. Es ist ihm zwar noch die Möglichkeit eingeräumt, dass er Nachforderungen stellen kann, wenn er (Vermieter) dies nicht zu vertreten hat. Hier trifft ihn aber die Beweislast.

Ist der Mieter mit der Abrechnung nicht einverstanden so hat er Einwendungen dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Lässt er diese Frist ohne Einwendung verstreichen kann der Mieter grundsätzlich später keine Einwendungen mehr erheben, es sei denn, dass er nahcweisen kann, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Es ist wichtig, die Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Gegebenenfalls ist beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu nehmen. Interessant ist es immer die Verteilmaßstäbe in Augenschein zu nehmen oder in die Art und Umfang der Wartungsverträge. Der Mieter hat grundsätzlich keine Instandhaltungskosten zu tragen. Im Bereich einer Wohnungseigentumsgemeinschaft kommt es nicht selten vor, dass ein Vermieter,  Abrechnungspositionen an den Mieter weitergibt, die er als Wohungseigentümer selbst zu tragen hat. Dies erfolgt oft nicht mit böser Absicht, sondern weil es der Eigentümer nicht besser weiß. Er überträgt einfach die Abrechnungspositionen des Verwalters aus der Hausgeldabrechnung in die Betriebskostenabrechnung seines Mieters.

Gerne stehe ich Ihnen in zu diesem Themenkomplex mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de

Mietkaution und Bürgschaft – Was lässt § 551 BGB noch zu? Unbeschränkte Bürgschaft noch zulässig?

 

Der Gesetzgeber hat in § 551 BGB für Mietsicherheiten / Mietkaution eine strenge Regelung getroffen. eine zum nachteil des Mieters abweichende Regelung ist unwirksam. 

§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

Absatz 1: Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Absatz 2: Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 2Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Absatz 3: Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 2Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. 4Sie erhöhen die Sicherheit. 5Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Absatz 4: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

D.H. bei der Vermietung von Wohnraum ist der Vermieter betreffend der Bürgschaft als Sicherungselement erheblich eingeschränkt.  § 551 BGB schreibt zwingend vor, dass die gesamte Mietsicherheit /Kaution auf das Dreifache der Monatsmiete maximal begrenzt ist – inklusive der Mietbürgschaft!

Einziger Trost für den Vermieter, der eine unbeschränkte Bürgschaft erhalten hat. Diese ist zumindest nach aktueller Rechtsprechung (Stand 7.7.2011) nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt bis zur Höhe einer dreifachen Monatsmiete wirksam, so OLG Hamburg im Urteil vom 31.01.2001.

Gerne stehe ich Ihnen zum Themenkomplex „Mietkaution und Bürgschaft“ mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder info@schons-rechtsanwalt.de

Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons

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