Eigenbedarfskündigung des Vermieters – der schnellere Weg zur höheren Miete?

Eigenbedarfskündigung des Vermieters – der schnellere Weg zur höheren Miete?

Eigenbedarfskündigung – die schnellere Mieterhöhung?

Seit Sommer 2018 gilt in Trier ein neuer Mietspiegel. Die Landesregierung hat angeordnet, dass in Trier die Kappungsgrenze von 15 % gelten soll. Der Wohnungsmarkt in Trier selbst lässt jedoch deutlivh höhere Mieten zu.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses mit einem Altmieter, der eine niedrige Miete zahlt ist grundsätzlich nur im schmalen Fenster des § 573 BGB zulässig

So manch ein Vermieter sieht die Lösung all seiner Mietträume, in der Eigenbedarfskündigung. Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt:

573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Rechtsprechung zum Thema Eigenbedarfskündigung ist vielfältig und es ist wichtig hier die neuesten Entscheidungen zu kennen!!!

Mal tendieren die Entscheidungen zu Gunsten der Mieter, mal zu Gunsten der Vermieter. Achtung, wenn Sie zum Thema im Internet recherchieren – achten Sie immer auf das Alter der gefundenen Entscheidungen, gerade zum Thema Zweitwohnung.

Eigenbedarf muss immer für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden, dies sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.
Im Einzelnen unstreitig:
* Vermieter (Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer)
* Eltern, Kinder, Enkel
* Geschwister und Schwiegereltern

Ansonsten ist  noch ein besonderes familiäres Verhältnis erforderlich:
* Schwager/In, Cousin/e, Großcousin/e, Großneffe/-nichte, Nichte und Neffen, Stiefsohn, Stieftochter, Tochter/Sohn der Schwiegertochter / des Schwiegersohns, Eltern der Lebensgefährtin / des Lebensgefährten.

Der BGH fordert hier die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).
Auch die Kündigung zu Gunsten eines Mitarbeiters ist grds. denkbar, dann aber gem. § 573 Abs.1 BGB [BGH NZM 2007,639].

Der Vermieter muss diese Wohnung benötigen. D.h. er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, warum er oder die betreffende „Bedarfsperson“[siehe oben] die Wohnung benötigt, also nutzen will.

Dieser Bedarfs- und somit Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet die Bedarfsperson zum Beispiel zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, hat der Vermieter den Mieter diesbezüglich zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.

Achtung – Angebotspflicht des Vermieters bei vorhandener Alternativwohnung:
Der BGH hat 2010 eine für Vermieter risikoreiche Entscheidung getroffen. Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Bei Versäumnis durch den Vermieter hat dies zur Folge, dass die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird[BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10].

RISIKO – Schadensersatz:
Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.

In meiner Praxis ist die Eigenbedarfskündigung neben der Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen. Aber diese Kündigung ist auch für den Vermieter mit erheblichen formalen Anforderungen verbunden. Ist die Kündigung erst einmal fehlerhaft abgeschickt ist es für den Mieter oder dessen Rechtsvertreter oft ein leichtes diese Kündigung erfolgreich abzuwehren.

Berliner Räumung – Vollstreckung nach der Räumungsklage

Berliner Räumung – Vollstreckung nach der Räumungsklage

Räumungsklage gewonnen?
Räumung durch Gerichtsvollzieher oder Berliner Räumung?

Manche Vermieter schrecken, von einer Räumung durch den Gerichtsvollzieher zurück, insbesondere wenn Sie über keinen Vermieterrechtsschutz verfügen. Je nach Größe der Wohnung oder gar eines Hauses mit Garage, Keller und Speicherräumlichkeiten kann die Vorschussanforderung des Gerichtsvollziehers ohne weiters 3.000 bis 6.000 Euro betragen. Es kommt nicht selten vor, dass der Gerichtsvollzieher genau weiß, was zur Räumung erforderlich sein wird, weil er aus vorherigen Aufträgen seine „Kandidaten“ kennt. Er weiß, wie die „Messiwohnung“ aussieht.

Immer wieder wollen sich die Vermieter dann der Zahlung des Kostenvorschusses entziehen und streben eine sog. Berliner Räumung an.

Mit ihr soll der Gerichtsvollzieher, wenn der Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten hat, die Wohnung räumen, ohne dass das Wohnungsinventar des Mieters vom Gerichtsvollzieher bzw. von der von diesem beauftragten Spedition weggeschafft oder eingelagert wird.

Die Berliner Räumung beruht darauf, dass der Vermieter sein Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen ausübt.

Diese Räumungsmöglichkeit ist in § 885 a ZPO – Beschränkter Vollstreckungsauftrag – geregelt:

(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.

(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.

(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380382383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne Weiteres herauszugeben.

(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.

(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.

Durch Beantragung dieser Vollstreckungsform (Berliner Räumung) beschränkt sich der Vermieter darauf, den Mieter (Schuldner) lediglich aus dem Besitz der Wohnung zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.

§ 885 Abs. 1 ZPO: „Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen.Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.“

Auf diese Weise erspart sich der Vermieter den Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände des Mieters. Es wird quasi nur das Schloss ausgetauscht.

Mit der Besitzeinweisung der Wohnung durch den Vermieter ist das Vollstreckungsverfahren somit preiswert beendet, auch wenn sich noch bewegliche Gegenstände des Schuldners noch in der Wohnung befinden. Der Gerichtsvollzieher freut sich über den geringen Aufwand.

Für den Vermieter beginnen aber nun die eigentlichen Probleme? Was darf er nun mit der Wohnung tun? Kann er das Inventar des Mieters auf dem Sperrmüll entsorgen? Was geschieht mit eventuellen Wertgegenständen des Mieters? Wer haftet für das Abhandenkommen von Wertgegenständen? Welches Inventar unterliegt dem Vermieterpfandrecht? Welches nicht?

Im Hinblick auf die Verwahrung und/oder  den Verkauf des Mieterinventars finden auf die Berliner Räumung die Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen Anwendung.

562 BGB Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

 

Verjährung von Schadensersatzansprüchen  des Vermieters – § 548 Abs. 1 BGB

Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters – § 548 Abs. 1 BGB

Verjährung von Schadensersatz – Ansprüchen  des Vermieters – § 548 Abs. 1 BGB

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten.  Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

BGH 19.01.2005 – VIII ZR 114/04

Die Verjährung beginnt gem. § 548 I Satz 2 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermier die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Der BGH hatte sich mit der Verjährung eines Schadensersatzanspruchs aus unerfüllter Schönheitsreparaturpflicht auseinanderzusetzen.

Der Mieter hatte die Schönheitsreparturen nicht erfüllt, wie der Vermieter dies wünschte.

Schadensersatz des Vermieters gegen Energiedienstleister bei falscher Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung

Schadensersatz des Vermieters gegen Energiedienstleister bei falscher Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung

Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister die Korrektur der einer unrichtigen Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung  sowie Schadensersatz in Höhe der von den Mietern überzahlten Vorauszahlungen verlangen, so LG Berlin im Urteil vom 20.01.2015 22 O 187/12.

Aufgrund einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung eines Energiedienstleiters hatte ein Vermieter über mehrere Jahre fehlerhafte (Additionsfehler) Warmwasserkostenabrechnungen für die erstellt und die jeweiligen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen den Mietern ausgezahlt.

Später hat dann der Energieversorger neue Abrechnungen erstellt. Auf der Grundlage dieser Abrechnungen, die von den alten Abrechnungen abwichen, ergaben sich für die einzelnen Wohnungen andere Belastungen mit Heiz- und Warmwasserkosten als vom Vermieter abgerechnet.

Einigen Mietern wurden Beträge zurückerstattet und andere sollten nachzahlen. Aber der Nachforderung stand der § 556 Abs. 3 Absatz 3 BGB im Wege:

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für das LG Berlin stand fest:

  • dass der Energiedienstleister seine vertragliche Verpflichtung zur Erstellung einer verbrauchsabhängigen, ordnungsgemäßen Abrechnung bezüglich der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungseinheiten verletzt hatte.
  • den Vermietern ein Schaden in Höhe der Zuvielzahlungen an die Mieter entstanden war,
  • die gegenüber den anderen Mietern in den Jahren zuwenig berechneten Heizkosten von den Vermietern nicht mehr nachträglich durch eine Änderung der Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht werden kann. Denn gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
  • Die Vermieter hätten die verspätete Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten jedoch zu vertreten, denn sie haben sich das Verschulden des Energielieferanten als ihres Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zurechnen zulassen (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, Kommentar, § 556 BGB, Rdnr. 649 f.).
  • Die Mieter, die Zuvielzahlungen geleistet haben, können eine Rückzahlung dieser Zahlungen verlangen. „Zwar müssen Mieter grundsätzlich Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB. Die Mieter der Klägerinnen hätten die verspätete Geltendmachung von Einwendungen gegen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht zu vertreten, denn die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung enthielt Fehler, die durch bloße Prüfung und gegebenenfalls Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren (vgl.: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 11. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 500). Unverschuldet ist der Fristablauf für den Mieter z. B., wenn der Abrechnungsfehler unter Anwendung der üblichen Sorgfalt – nach Einsicht in die Belege – für ihn nicht erkennbar ist, z. B. bei Ablesefehlern des Versorgers (Lützenkirchen, a. a. O., Rdnr. 743). So liegt es hier. Für die Mieter war nicht erkennbar, dass die Beklagte die Daten zweier Messuhren fälschlicherweise addiert hatte, obwohl der eine Zähler ein Unterzähler war.“
  • Darüber hinaus sind die Klägerinnen [Vermieter] auch berechtigt, die Zuvielzahlungen der Mieter aus eigenem Antrieb auszugleichen – ohne dass ihre Mieter diesen Anspruch geltend machen würden. Es liegt im Interesse der Klägerinnen zu ihren Mietparteien ein vertrauensvolles Vertragsverhältnis zu führen. Dies wäre nicht gegeben, wenn – wie vorliegend – einige Mieter aufgrund einer falschen Abrechnung des Abrechnungsdienstes der Klägerinnen erhebliche Beträge bezahlen würden, ohne dass sie insoweit Leistungen in Anspruch genommen hätten. Die Klägerinnen sind auch nicht lediglich auf einen Freistellungsanspruch gemäß § 257 BGB zu verweisen, denn es ist den Klägerinnen nicht zuzumuten, dass sie zunächst auf der Grundlage der neuen Abrechnungen der Beklagten neue Betriebskostenabrechnungen für ihre Mieter erstellen und dann nicht zeitnahe und ohne erneute Streitigkeiten über die Höhe des Rückzahlungsanspruchs Ausgleichszahlungen an ihre Mieter leisten. Das Ziel eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses ohne nachhaltige Störungen kann nur erreicht werden, wenn die Klägerinnen zeitnah mit Übersendung der korrigierten Rechnungen und ohne Aufforderung durch die Mieter die entsprechende Rückzahlung an die Mieter leisten. Das Interesse der Beklagten, keine Zahlungen an die Klägerinnen zu leisten, die nicht an die jeweiligen Mieter weitergeleitet werden, wird dadurch gewahrt, dass die Beklagte aus dem bestehenden Vertragsverhältnis gegenüber den Klägerinnen einen Anspruch auf Auskunft über die an die Mieter geleisteten Rückzahlungen hat.
  • Der Anspruch der Vermieter war noch  nicht verjährt.
  • Auch der  geltend gemachte Zahlungsanspruch war noch nicht verjährt.Resumee:

Resumee:
Verletzt ein Energiedienstleister seine vertragliche Verpflichtung, eine verbrauchsabhängige ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung zu erstellen, zum Beispiel durch fehlerhafte Addition von Zählerständen, hat er dem Vermieter den Schadensersatz zu leisten.

Rechtsanwalt Rainer Schons: Imagevideo auf Youtube

Mietrecht Trier – Wie oft darf ich in der Grillsaison auf meinem Balkon grillen?

Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht

Wenn die Temperaturen steigen beginnt die Grillsaison. Mieter fragen sich dann: Wie oft darf ich auf dem Balkon grillen, ohne meinem Nachbarn Anlass zur Streitigkeit zu geben?

Typische Juristenantwort: Das kommt auf den Einzelfall an.

Als Faustformel gilt, man als Mieter in der Zeit von April bis September nicht öfter als einmal monatlich auf dem Balkon oder der Terrasse grillen und die Mitmieter ca. 2 Tage vorher informieren.

Gerichtsentscheidungen, die den Weg weisen:

AG Westerstede: Beschluss vom 30.06.2009 – 22 C 614/09 (II), 22 C 614/09
Dem Nachbarn eines Mehrfamilienhauses, das sich in neun Metern Abstand zu seinem fest stehenden Grillkamin im Garten befindet, kann es untersagt werden, öfter als zweimal monatlich und beschränkt auf zehnmal im Jahr zu grillen, wenn Qualm und Gerüche vom Grillen direkt in Schlafzimmer des Nachbarhauses dringen. Einer vorherigen Ankündigung, das gegrillt werde, bedarf es nicht. (amtlicher Leitsatz)

OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 10. 4. 2008 – 20 W 119/06

Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen wegen Verstoßes gegen §§ WEG 13,14 uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät.

AG Bonn, Urteil vom 29.04.1997 – 6 C 545/96

Gegrillt werden darf, wie folgt:
a)in der Zeit von April bis September eines jeden Jahres,
b) unter Verwendung fossiler Brennstoffe wie Holz, Kohle u.ä.
c) in dem genannten Zeitraum nur einmal im Monat
d) nach vorheriger Ankündigung gegenüber denMitbewohnern, und zwar 48 Stunden vorher.

Wichtig: Stets prüfen, was im Mietvertrag oder in der Hausordnung steht.

Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht

Ist eine Dunstabzugshaube meines Nachbarn eine ortsübliche Einrichtung im Wohngebiet? Müssen Gerüche aus der Küche des Nachbarn stets geduldet werden?

Im zu entscheidenden Sachverhalt wollte ein Nachbar dem anderen Nachbarn untersagen seine Dunstabzugshaube zu seiner Hausseite hin zu entlüften. Die Küchengerüche wolle und müsse er nicht hinnehmen. Beide Hausseiten waren ca. 5 m getrennt.

Das zuständige Amtsgericht Meldorf prüfte die Berechtigung des Anspruchs am § 906 BGB. Die Vorschrift regelt, dass der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gerüchen insoweit nicht verbieten kann, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Das entscheidende Amtsgericht Meldorf kam zu dem Ergebnis, dass der  Betrieb einer Dunstabzugshaube zur Zubereitung einer warmen Mahlzeit pro Tag in einem reinen Wohngebiet eine ortsübliche Benutzung darstellt. Auch die Berufung gegen das Urteil blieb erfolglos (AG Meldorf, Urteil vom 24.06.1998 – 31 C 1038-98.

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