Fachanwalt Trier Mietrecht – ab dem 1. Mai 2013 gelten Neuregelungen zur Modernisierung – energetische Modernisierung – Einsparung erneuerbarer Primärenergie

Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsändeunrgsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§  555b ff BGB

555b BGB zum Thema Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  • Nr 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • Nr. 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  • Nr 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • Nr. 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • Nr. 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • Nr. 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  • Nr. 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Mietkaution vom Gesetzgeber streng reglementiert – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

Mietkaution vom Gesetzgeber streng reglementiert – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

Oft werde ich von Mietern angefragt, ob sie das Recht haben die Mietkaution in Raten zu zahlen oder ob bei  einer Studenten WG die Kaution von jedem einzelenen in voller Höhe verlangt werden kann oder ob noch zusätzlich Bürgschaften zum Beispiel von den Eltern gefordert werden können. Der Gesetzgeber hat hier einen klarenen Maßstab im BGB gesetzt. Es heißt in § 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten):

Absatz 1: Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Absatz 2:  Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. 

Absatz 3: Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

In Absatz 4 hat der Gesetzgeber ausdrücklich geregelt, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Gerne stehe ich Ihnen zum Thema „Kaution, Mietsicherheiten und Studenten WG“ mit Rat und Tat zur Seite, rufen Sie an:
Telefon 0651-99359080 oder
info@schons-rechtsanwalt.de
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons

 

 

Mietrecht Trier – Mieter hinterlässt Schaden – er will nicht zahlen und behauptet: Abzug neu für alt – was bedeutet das?

Beschädigt der Mieter Eigentum des Vermieters, muss bei der Berechnung des Schadensersatzes der Abzug alt für neu berücksichtigt werden, sofern nicht lediglich eine Reparatur erfolgte bzw. erfolgen soll.

Es gilt eine Relation der allgemein üblichen Nutzungsdauer eines Gegenstandes mit dem neuen Gegenstand herzustellen.

Die Rechtsprechung hat in vielen einzelfällen hier Abzüge alt für neu ausgeurteilt, die aber stets der Einzelfallbetrachtung bedürfen. Ein paar Beispiele:

  • Handbrause 8 Jahre
  • Mischbatterie 8 Jahre
  • Badewanne aus Stahlblech 20-40 jahre
  • Wannenbeschichtung 20 Jahre
  • Fliesen 30-35 Jahre
  • WC-Schüssel 30 Jahre
  • Parkett 12-20 Jahre
  • PVC 8 – 20 Jahre
  • Teppichboden 5-10 Jahre
  • Wohnungseingangstür 10 Jahre

 

Darf eine Eigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung mitstimmen, wenn er als Verwalter abgesetzt werden soll?

Seit der Entscheidung des BGH, Beschluss vom 19.09.2002 gilt grundsätzlich:

Ein Wohnungseigentümer (WE) , der zum Verwalter bestellt ist, kann grundsätzlich auch über seine Abberufung abstimmen, es sei denn, es geht um eine abberufung aus wichtigem Grund. Das heißt, der zum Verwalter bestellte WE kann also bei einer einfachen Abberufung bzw.  der ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages – ohne wichtigen Grund – mitstimmen.

Stimmt er dennoch mit ab, hat jeder WE das Recht, den Beschluss anzufechten und die gerichtliche Feststellung zu beantragen.

Kann der Verwalter, wenn ihm ein Eigentümer Vollmacht erteilt hat, bei jedem Tagesordnungspunkt mitabstimmen?

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer – wenn die Gemeinschaftsordnung nichts andres vorsieht – vertreten lassen, auch vom Verwalter.

Oft beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Vertretungsbefugnis auf Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Grundsätzlich ist diese Beschränkung zulässig.

Die Vertretung durch einen Bevollmächtigten darf aber nicht mißbraucht werden, um dadurch zum Beispiel ein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5  WEG zu umgehen. Auch der Bevollmächigte Mit-Wohnungseigntümer darf nicht für den ausgeschlossenen WE abstimmen.

§ 25 Absatz 5 WEG: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist.

Eine wirksame Vertretung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Bevollmächtigte selbst auch einem Stimmverbot unterliegt. Ein solche Stimmverbot gilt insbesondere für einen bevollmächtigten Verwalter, wenn die Wohnungseigen­tümer über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Verwalter ent­scheiden, so zum Beispiel, wenn über die Entlastung des Verwalters abgestimmt werden soll.

Zu prüfen wäre dann, ob die Vollmacht den Verwalter evtl. zur Untervollmacht berechtigt. Eine Untervollmacht darf aber nicht von der Hauptvollmacht abweichen.

Achtung: Ist der Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer  ist die aktuelle Rechtsprechung zu beachten.

Kann jedermann den Wohnungseigentümer auf einer Wohnungseigentümerversammlung vertreten?

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer – wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht – von jedermann vertreten lassen.

Dies sollte er mit einer schriftlichen Vollmachtsurkunde tun, da der Verwalter als Versammlungsleiter die Vorlage der Vollmachtsurkunde im Original verlangen kann. Eine vollmacht per Fax genügt dieser Form nicht ( §§ 174,172 BGB). Kann der Vertreter diese Vollmacht nicht vorweisen, kann ihn de r Verwalter zurückweisen.

Oft beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Vertretungsbefugnis auf Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Grundsätzlich ist diese Beschränkung zulässig.

Die Vertretung durch einen Bevollmächtigten darf aber nicht missbraucht werden, um dadurch zum Beispiel ein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5 zu umgehen. Auch der Bevollmächtigte Mit-Wohnungseigentümer darf nicht für den nach § 25 Absatz 5 WEG  „ausgeschlossenen WE“ abstimmen. Sehr wohl kann er mit seiner Stimme abstimmen, wie er es für sinnvoll erachtet.

§ 25 Absatz 5 WEG: “ Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.“

Achtung: Von der Vertretungsfrage ist die Frage  „Kann mich mein Architekt, mein Anwalt oder meine Frau“  auf die Wohnungseigentümerversammlung begleiten zu unterscheiden.

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