Kauf bricht nicht Miete – ab wann kann der Erwerber Miete vom Mieter fordern? Wirksame Abtretung?

Kauf bricht nicht MieteDas BGB regelt in § 566 BGB, dass ein Erwerber in den Mietvertrag eintritt, wenn die Veräußerung durch den Vermieter stattgefunden hat:

§ 566 – Kauf bricht nicht Miete.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!

Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGB) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§873,925 BGB).

Oft werden in notariellen Kaufverträgen Sonderregelungen für den wirtschaftlichen Übergang getroffen. Wenn diese Regelungen erfüllt sind, kann vorgesehen sein, dass die Mietforderungen des Vermieters schon vor Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch an den Erwerber übergehen sollen, z.B. ab Kaufpreiszahlung. Es bedarf hierzu einer wirksamen Abtretung der Mietforderung.

Hierzu bedarf es gem. § 409 BGB einer Abtretungsanzeige: „Zeigt der Gläubiger (Vermieter) dem Schuldner (Mieter) an, dass er die Forderung abgetreten habe, so muss er dem Schuldner gegenüber die angezeigte Abtretung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Der Anzeige steht es gleich, wenn der Gläubiger eine Urkunde über die Abtretung dem in der Urkunde bezeichneten neuen Gläubiger ausgestellt hat und dieser sie dem Schuldner vorlegt.“

Regelmäßig hat der Erwerber kein Interesse dem Mieter den Kaufvertrag (Urkunde über die Abtretung)  vorzulegen. Erforderlich ist deshalb, dass der bisherige Vermieter gegenüber dem Mieter selbst die Abtretung der Mietforderung mitteilt mit der Aufforderung die Miete künftig an den Erwerber zu zahlen.

Ohne diese Abtretungsanzeige kann der Erwerber keine Mietzahungen an sich fordern; er muß abwarten, bis er in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

 

Mietrecht Trier – Mieter hinterlässt Schaden – er will nicht zahlen und behauptet: Abzug neu für alt – was bedeutet das?

Beschädigt der Mieter Eigentum des Vermieters, muss bei der Berechnung des Schadensersatzes der Abzug alt für neu berücksichtigt werden, sofern nicht lediglich eine Reparatur erfolgte bzw. erfolgen soll.

Es gilt eine Relation der allgemein üblichen Nutzungsdauer eines Gegenstandes mit dem neuen Gegenstand herzustellen.

Die Rechtsprechung hat in vielen einzelfällen hier Abzüge alt für neu ausgeurteilt, die aber stets der Einzelfallbetrachtung bedürfen. Ein paar Beispiele:

  • Handbrause 8 Jahre
  • Mischbatterie 8 Jahre
  • Badewanne aus Stahlblech 20-40 jahre
  • Wannenbeschichtung 20 Jahre
  • Fliesen 30-35 Jahre
  • WC-Schüssel 30 Jahre
  • Parkett 12-20 Jahre
  • PVC 8 – 20 Jahre
  • Teppichboden 5-10 Jahre
  • Wohnungseingangstür 10 Jahre

 

Wann ist eine Untervermietung zulässig – wann kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Der Gesetzgeber regelt § 540 BGB zur Überlassung von Wohnraum zur Untermiete:
Absatz 1: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. 2Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Absatz 2: Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

RISIKO des Vermieters: §  540 BGB  regelt, dass ein Mieter grundsätzlich das Kündigungsrecht nach § 540 I 2 BGB hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt nicht erteilt. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, sofern in der Person des Dritten, der Untermieter sein soll, ein wichtiger Grund vorliegt.

RISIKO des Mieters: Wird vom Mieter die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters durchgeführt, ergibt sich nach vorheriger Abmahnung ein Kündigungsrecht nach §§ 543, 573 BGB.

Dritter im Sinne des § 540 BGB sind nicht nächste Familienangehörige, wie der Ehepartner, gemeinsame Kinder oder ein Lebenspartner.

Die Juristen streiten, ob Schwester, Bruder, Eltern, Schwiegermutter, Schwiegersohn, Schwiegertochter, Schwägerin, Schwager, Stiefsohn, Verlobte eines Kindes, Freund der Tochter oder Enkel Dritte im Sinne der Vorschrift sind.

Der Lebensgefährte des Mieters oder der Mieterin ist grundsätzlich auch Dritter. Aber in der Absicht  „Bildung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft„, wird in der Regel ein berechtigtes Interesse zu sehen sein. Der Vermieter hat die Erlaubnis zu erteilen. Für Wohnraum sind aber die Sondereregungen des § 553 BGB zu berücksichtigen.

Alle anderen Personen sind „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB und es muss eine Erlaubnis des Vermieters vorliegen.

Achtung: Beim Gewerberaummietvertrag ist zusätzlich zu prüfen, ob der Mietvertrag nicht Sonderregelungen zur Untervermietung enthält,  ob die Untervermietung eventuell an eine Nutzungsänderung gebunden ist.

Der Vermieter muss alle relevanten Informationen zum „Untervermieter“ erhalten, die ihn in die Lage versetzen, zu prüfen, ob ein wichiger Grund vorliegt oder nicht.

Insbesondere ist die Person des beabsichtigten, konkreten Untermieters (persönliche Daten, wie Name, Adresse, Geburtsdatum, Beruf bzw. Gewerbe) anzugeben sowie die  Bedingungen, die zwischen Mieter und Untermieter vereinbart werden sollen ( zumindest betreffend Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit, etwaige Kündigungsmöglichkeit und Übernahme einer Betriebspflicht). Der Umfang der Auskunft richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall, so können auch Angaben zu Hobbys (Klavierspieler – 5 Std. täglich) relevant sein.