Die Überbelegung einer Wohnung ist vertragswidrig, auch dann, wenn dadurch die Rechte des Vermieters nicht erheblich beeinträchtigt werden.
Eine Wohnung kann auch dadurch überbelegt werden, dass der Mieter Angehörige aufnimmt, wie den Lebenspartner, Kinder oder in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft leben möchte.
Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter droht in der Regel nur nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder erfolglosen Abmahnung. Die Frist seitens des Vermieters muss jedoch so bemessen sein, dass der Mieter auch die Chance hat Abhilfe zu schaffen.
Fraglich ist, wann eine Wohnung tatsächlich überbelegt ist. Hierfür geben die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder einen Anhaltspunkt, so:
Art. 6 Belegung (Bayern)
(1) Wohnungen dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede mindestens sechs Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 m2 und für jede noch nicht sechs Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 6m2 vorhanden ist.
(2) Einzelne Wohnräume dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 m2 vorhanden ist und ausreichende Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.
(3) Ist eine Wohnung nach Absatz 1 oder sind Wohnräume nach Absatz 2 überbelegt, so kann die Gemeinde verlangen, daß bis zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt so viele Bewohner die Wohnung oder die Wohnräume räumen, wie zur Herstellung eines dem Absatz 1 oder dem Absatz 2 entsprechenden Zustands notwendig ist. 2Stehen familiäre Bindungen der Räumung durch einzelne Bewohner entgegen, so kann die Gemeinde auch Räumung durch alle Bewohner verlangen. 3Art. 5 Abs. 3 Halbsatz 2 gilt entsprechend.
§ 7 HWoAufG (Hessen)
(1) Wohnungen dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm vorhanden ist.
(2) Einzelne Wohnräume dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Stehen Nebenräume nicht oder offensichtlich nicht ausreichend zur Verfügung, gilt Abs. 1 entsprechend.
(3) Die Gemeinde soll von Bewohnern überbelegter Wohnungen und Wohnräume zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt die Räumung der Wohnungen oder Wohnräume verlangen. Das Verlangen ist an bestimmte Bewohner zu richten. Hierbei sind der Zeitpunkt des Einzugs und besondere persönliche oder familiäre Verhältnisse zu berücksichtigen.
§ 7 WoAufG (Berlin)
(1) Wohnungen dürfen nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm, für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist.
(2) Einzelne Wohnräume dürfen nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 qm, für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 4 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Stehen Nebenräume nicht oder offensichtlich nicht ausreichend zur Verfügung, gilt Absatz 1 entsprechend.
(3) Die zuständige Behörde kann von dem Verfügungsberechtigten oder den Bewohnern die Räumung überbelegter Wohnungen oder Wohnräume verlangen. Dabei sollen der Zeitpunkt des Einzuges sowie die besonderen persönlichen und familiären Verhältnisse berücksichtigt werden. Wohnungen oder Wohnräume sind im Sinne des Satzes 1 überbelegt, wenn ihre Wohnfläche die im Zeitpunkt des Räumungsverlangens nach den Absätzen 1 oder 2 geltenden Maße nicht erreicht.