Wohnungseigentümerversammlung – Vertreter unerwünscht – Wann sind Gemeinschaftsfremde zugelassen – Was sagt das WEG?

WEG Vertretung Vollmacht

WEG Vertretung Vollmacht

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die allgemeinen Grundsätze der Wohnungseigentümerversammlung, deren Einberufung, den Vorsitz, die Niederschrift und Regeln der Beschlussfassung in den §§ 23-25 WEG.
Wenn ein Eigentümer selbst nicht an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen kann oder manchmal auch nicht will, stellt sich die Frage: „Kann ich mich vertreten lassen? “ oder, wenn man einen unliebsamen Vertreter nicht auf der Versammlung sehen möchte: „Kann Herr X den Eigentümer wirksam vertreten, oder können wir ihn verhindern?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst sieht keine Beschränkungen für eine Vertretung vor. In großen anonymen Wohnanlagen besteht oft auch kein besonderes Interesse Gemeinschaftsfremde Personen von der Wohnungseigentümer-versammlung fernzuhalten.
In kleineren Wohnungsgemeinschaften mit persönlicher Prägung, kann es aber sinnvoll sein Gemeinschaftsfremde möglichst auszuschließen, was grundsätzlich in der Gemeinschaftsordnung auch zulässig ist. In der Regel wird das Vertretungsrecht auf den Ehegatten oder einen anderen Eigentümer der Wohnungsgemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung begrenzt.

In sonstigen Fällen findet man oft die standardmäßige Formulierung:
Eigentümer können sich durch jedwede Dritte unter rechtzeitiger Vorlage einer schriftlichen Vollmacht vertreten lassen. Vollmachten können auch hier in Textform übermittelt bzw. nachgewiesen werden.“

Es gilt daher stets zu prüfen, was  die Gemeinschaftsordnung vorsieht. Ist keine Sonderregelung getroffen, kann sich der Eigentümer grundsätzlich mit entsprechender Vollmacht durch einen Dritten vertreten lassen.Die Frage der wirksamen Vertretung ist zu trennen von der Frage, wann Nichteigentümer (Fremde, Berater, Rechtsanwälte) auf der Versammlung teilnehmen dürfen bzw. wann nicht.

Grund genug, sich die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung wieder einmal zu Gemüte zu führen. In der Praxis zeigt sich oft, dass die Eigentümer, nachdem sie das Eigentum erstanden haben  und im Grundbuch eingetragen sind, die Teilungs-erklärung und die Gemeinschaftsordnung im Ordner verstauben lassen. Erst im Streitfall erinnert sie der Rechtsanwalt daran, dass es einmal so etwas gab. Die Überraschung über deren Inhalt ist oft groß.

Es gibt zur Vertretung noch viele Fragen, z.B. was gilt für den Lebenspartner, zwei Eigentümer, aber nur einer hat die Vollmacht unterzeichnet etc.

Gerne stehe ich Ihnen zum Themenkomplex „Wohnungseigentümerversammlung, Vertretung, Beschlüsse nach WEG“ mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de

Vermieter als Hausbank nutzen, Mieter zahlt Miete unregelmäßig und schleppend – ausserordentliche, fristlose Kündigung möglich?

In letzter Zeit stelle ich in meinem Tätigkeitsbereich Mietrecht Praxis als Rechtsanwalt im räumlichen Bereich Trier, Konz, Saarburg, Bitburg, Hermeskeil und Schweich vermehrt fest, dass sich viele Mieter permanent in Zahlungsverzug mit ihrer Miete sind und sich so auf Kosten des Vermieters ihre Liquidität erhöhen. Hierbei achten die Mieter aber sehr genau darauf, dass sie nie mit einem höheren Betrag als zwei Monatsmieten in Verzug kommen. Hinter schleppenden Zahlungen verbirgt sich nicht selten ein Mietnomade. Manchmal bereitet ein Mieter aber auch den Absprung aus dem alten Mietverhältnis vor und „spart“ die Kaution für das nächste Mietverhältnis an.
§§ 543  BGB in Verbindung mit § 569 BGB regelt die außerodentliche Kündigung des Vermieters. Ein außerordentlicher wichtiger Grund, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter
a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Mietvertrag Kündigung Räumung Zahlungsverzug

Diesen Mietern ist aber nicht bekannt, dass eine fristlose Kündigung auch dann in Betracht kommt, wenn die Miete ständig unpünktlich gezahlt wird. Voraussetzung ist hier die schwerwiegende Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters durch die dauernde, erhebliche verspätete Zahlung und einer Abmahnung des Vermieters. Die Abmahnung muss klar und eindeutig sein. In der Regel reicht nach der klar definierten Abmahnung ein weiterer Verstoß zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung. Rein vorsorglich sollte auch fristgerecht gekündigt werden.
Mit Blick auf die eventuelle Kosten einer Räumungsklage und der Räumungsvollstreckung, sollte hier rechtlicher Rat eingeholt werden; ist die Kündigung fehlerhaft, kann diese nicht rückwirkend ohne weiteres korrigiert werden, oder Gründe nachgeschoben werden.
Es gibt aber auch rechtliche Ausnahmen, zum Beispiel wenn der Zahlungsverzug nicht durch den Mieter verursacht wird, sondern zum Beispiel durch das Sozialamt.

Gerne stehe ich Ihnen auch in Mietrechtsfragen mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
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