Eigenbedarfskündigung des Vermieters – der schnellere Weg zur höheren Miete?

Mieterhöhung

Eigenbedarfskündigung – die schnellere Mieterhöhung?

Seit Sommer 2018 gilt in Trier ein neuer Mietspiegel. Die Landesregierung hat angeordnet, dass in Trier die Kappungsgrenze von 15 % gelten soll. Der Wohnungsmarkt in Trier selbst lässt jedoch deutlivh höhere Mieten zu.
Eine Kündigung des Mietverhältnisses mit einem Altmieter, der eine niedrige Miete zahlt ist grundsätzlich nur im schmalen Fenster des § 573 BGB zulässig

So manch ein Vermieter sieht die Lösung all seiner Mietträume, in der Eigenbedarfskündigung. Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt:

573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Rechtsprechung zum Thema Eigenbedarfskündigung ist vielfältig und es ist wichtig hier die neuesten Entscheidungen zu kennen!!!

Mal tendieren die Entscheidungen zu Gunsten der Mieter, mal zu Gunsten der Vermieter. Achtung, wenn Sie zum Thema im Internet recherchieren – achten Sie immer auf das Alter der gefundenen Entscheidungen, gerade zum Thema Zweitwohnung.

Eigenbedarf muss immer für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden, dies sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.
Im Einzelnen unstreitig:
* Vermieter (Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer)
* Eltern, Kinder, Enkel
* Geschwister und Schwiegereltern

Ansonsten ist  noch ein besonderes familiäres Verhältnis erforderlich:
* Schwager/In, Cousin/e, Großcousin/e, Großneffe/-nichte, Nichte und Neffen, Stiefsohn, Stieftochter, Tochter/Sohn der Schwiegertochter / des Schwiegersohns, Eltern der Lebensgefährtin / des Lebensgefährten.

Der BGH fordert hier die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).
Auch die Kündigung zu Gunsten eines Mitarbeiters ist grds. denkbar, dann aber gem. § 573 Abs.1 BGB [BGH NZM 2007,639].

Der Vermieter muss diese Wohnung benötigen. D.h. er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, warum er oder die betreffende „Bedarfsperson“[siehe oben] die Wohnung benötigt, also nutzen will.

Dieser Bedarfs- und somit Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet die Bedarfsperson zum Beispiel zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, hat der Vermieter den Mieter diesbezüglich zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.

Achtung – Angebotspflicht des Vermieters bei vorhandener Alternativwohnung:
Der BGH hat 2010 eine für Vermieter risikoreiche Entscheidung getroffen. Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Bei Versäumnis durch den Vermieter hat dies zur Folge, dass die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird[BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10].

RISIKO – Schadensersatz:
Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.

In meiner Praxis ist die Eigenbedarfskündigung neben der Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen. Aber diese Kündigung ist auch für den Vermieter mit erheblichen formalen Anforderungen verbunden. Ist die Kündigung erst einmal fehlerhaft abgeschickt ist es für den Mieter oder dessen Rechtsvertreter oft ein leichtes diese Kündigung erfolgreich abzuwehren.

Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

iStock_000005818979SmallNicht selten kündigt der Mieter aus irgendeinem Grund vorzeitig, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, zahlt einfach keine Miete mehr und zieht aus.

Zurück bleibt ein oft ratloser Vermieter / Verpächter. Was macht er solange im Gerichtsverfahren noch nicht entschieden ist, ob die Kündigung begründet war oder nicht.

Oft ist der potentielle Nachmieter nicht bereit die Miete des Vormieters zu zahlen. Darf der Vermieter überhaupt schon eine Nachvermietung vornehmen. Gehen ihm Rechte und damit Geld verloren? Was ist mit dem Differenzbetrag?

Der Gesetzgeber hat in § 537 Absatz 2 BGB geregelt:
„solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Ist damit jede Nachvermietung im schwebenden Verfahren ausgeschlossen, jeder Differenzbetrag verloren? Hier gilt es die Entwicklung der Rechtsprechung konkret im Einzelfall zu prüfen. Stichworte sind hier: Anzeige der Nachvermietung, Besitzwille des Mieters, endgültiger Auszug, Einstellung der Mietzahlung.

Vermieter als Hausbank nutzen, Mieter zahlt Miete unregelmäßig und schleppend – ausserordentliche, fristlose Kündigung möglich?

In letzter Zeit stelle ich in meinem Tätigkeitsbereich Mietrecht Praxis als Rechtsanwalt im räumlichen Bereich Trier, Konz, Saarburg, Bitburg, Hermeskeil und Schweich vermehrt fest, dass sich viele Mieter permanent in Zahlungsverzug mit ihrer Miete sind und sich so auf Kosten des Vermieters ihre Liquidität erhöhen. Hierbei achten die Mieter aber sehr genau darauf, dass sie nie mit einem höheren Betrag als zwei Monatsmieten in Verzug kommen. Hinter schleppenden Zahlungen verbirgt sich nicht selten ein Mietnomade. Manchmal bereitet ein Mieter aber auch den Absprung aus dem alten Mietverhältnis vor und „spart“ die Kaution für das nächste Mietverhältnis an.
§§ 543  BGB in Verbindung mit § 569 BGB regelt die außerodentliche Kündigung des Vermieters. Ein außerordentlicher wichtiger Grund, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter
a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Mietvertrag Kündigung Räumung Zahlungsverzug

Diesen Mietern ist aber nicht bekannt, dass eine fristlose Kündigung auch dann in Betracht kommt, wenn die Miete ständig unpünktlich gezahlt wird. Voraussetzung ist hier die schwerwiegende Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters durch die dauernde, erhebliche verspätete Zahlung und einer Abmahnung des Vermieters. Die Abmahnung muss klar und eindeutig sein. In der Regel reicht nach der klar definierten Abmahnung ein weiterer Verstoß zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung. Rein vorsorglich sollte auch fristgerecht gekündigt werden.
Mit Blick auf die eventuelle Kosten einer Räumungsklage und der Räumungsvollstreckung, sollte hier rechtlicher Rat eingeholt werden; ist die Kündigung fehlerhaft, kann diese nicht rückwirkend ohne weiteres korrigiert werden, oder Gründe nachgeschoben werden.
Es gibt aber auch rechtliche Ausnahmen, zum Beispiel wenn der Zahlungsverzug nicht durch den Mieter verursacht wird, sondern zum Beispiel durch das Sozialamt.

Gerne stehe ich Ihnen auch in Mietrechtsfragen mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de