§ 16 a EnEv 2014 – Energieausweis – Achtung ab 1. Mai besondere Veröffentlichungspflichten für Vermieter/ Verpächter / Leasinggeber und Verkäufer

§ 16 a EnEv 2014 – Energieausweis – Achtung ab 1. Mai besondere Veröffentlichungspflichten für Vermieter/ Verpächter / Leasinggeber und Verkäufer

Gesetzliche Neuregelung mit Wirkung ab dem 1. Mai 2014

§ 16 a EnEv 2014 – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

  1. Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige inkommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:(1) die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
    (2) den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
    (3) die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
    (4) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
    (5) bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.
  2. Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
  3. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllenAchtung Bußgeldandrohung – mit Schonfrist
    • § 27 EnEV 2014 regelt die Ordnungswidrigkeiten, die bis zu 15.000 Euro bestraft werden können.
    • Der Gesetzgeber sieht jedoch eine Schonfrist bis zum 1. Mai 2015 vor (Artikel 33 EnEV 2014).
    • § 27 Abs.2 Nr. 6 regelt zu § 16 a EnEV 2014:
      Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig …… entgegen § 16 a Abs. 1 Satz 1 auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind…
    • Grundsätzlich ist für die Erfüllung der Verpflichtung des § 16a EnEV 2014 allein der Verkäufer/Vermieter/Verpächter/Leasinggeber zuständig.
    • Inwieweit ein Makler bei Verletzung des § 16 a EnEV 2014 sich Bußgeldpflichtig verhalten kann, wird sicherlich in Zukunft die Rechtsprechung konkretisieren.
Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

Nicht selten kündigt der Mieter aus irgendeinem Grund vorzeitig, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, zahlt einfach keine Miete mehr und zieht aus.

Zurück bleibt ein oft ratloser Vermieter / Verpächter. Was macht er solange im Gerichtsverfahren noch nicht entschieden ist, ob die Kündigung begründet war oder nicht.

Oft ist der potentielle Nachmieter nicht bereit die Miete des Vormieters zu zahlen. Darf der Vermieter überhaupt schon eine Nachvermietung vornehmen. Gehen ihm Rechte und damit Geld verloren? Was ist mit dem Differenzbetrag?

Der Gesetzgeber hat in § 537 Absatz 2 BGB geregelt:
„solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Ist damit jede Nachvermietung im schwebenden Verfahren ausgeschlossen, jeder Differenzbetrag verloren? Hier gilt es die Entwicklung der Rechtsprechung konkret im Einzelfall zu prüfen. Stichworte sind hier: Anzeige der Nachvermietung, Besitzwille des Mieters, endgültiger Auszug, Einstellung der Mietzahlung.

Kaution in Raten – Was es für den Vermieter zu beachten gilt !

Kaution in Raten – Was es für den Vermieter zu beachten gilt !

KautioninRatenDer Gesetzgeber schützt den Mieter auch in Sachen Mietkaution in großem Umfang. Oft reicht die Kaution nicht um Mietrückstände und evtl. Schäden nach Räumung auszugleichen.

Es heißt in § 551 BGB zum Thema „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“

Begrenzung auf 3 Kaltmieten

§ 551 abs. 1 BGB: Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Recht des Mieters auf 3 Teilzahlungen:

§ 551 Abs. 2 BGB:  Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Pflicht des Vermieters zur Anlage

§ 551 abs. 3 BGB: Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Untersageung jeglicher Abweichung

§ 551 Abs. 4 BGB: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Schimmel in der Wohnung – Feuchtigkeit – ein mietrechtlicher Dauerbrenner, nicht nur zur Winterzeit

Schimmel in der Wohnung – Feuchtigkeit – ein mietrechtlicher Dauerbrenner, nicht nur zur Winterzeit

SchimmelNicht nur zur Winterzeit schlägt sich Feuchtigkeit in der Wohnung mit Schimmelbefall nieder. In der Regel bildet sich der Schimmel an den Wänden insbesondere den Ecken und hinter Möbelstücken, die zu dicht an der Wand aufgestellt sind. Wird nichts gegen den Schimmelbefall unternommen, kann dies zu Schäden an Putz und an Mauerwerk führen.
Ist der Mangel vom Vermieter zu vertreten, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht, in der Regel  aufgrund fehlerhaften Lüftungsverhaltens, ist er für die Schäden verantwortlich. Der Mieter hat die Schäden, die durch sein vertragswidriges Verhalten entstanden sind, auf seine Kosten zu beseitigen.
Ein Mieter kann sich grds. nur dann auf unzureichende Heizungsmöglichkeit berufen, wenn er dem Vermieter dies auch zuvor und unverzüglich angezeigt hat. In der Regel behauptet der Mieter es liege ein Mietmangel vor und der Vermieter der Mieter habe nicht ordnungsgemäß gelüftet. Klarheit verschafft dann oft nur ein teures Sachverständigengutachten im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens oder im Rahmen einer Zahlungsklage des Vermieters, wegen durchgeführter Mietminderung. Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat dann der jeweilige Verlierer zu tragen. Ohne entsprechende Rechtsschutzversicherung kann dies eine teure Angelegenheit werden. Die Schwierigkeit und damit das Risiko einer mietrechtlichen Streitigkeit wegen Feuchtigkeit in der Wohnung liegt daher oft in der Beweislastverteilung. Der Mieter hat keine Verantwortung, wenn die Schadensursache von außen erfolgt, zum Beispiel durch von außen eindringende Feuchtigkeit (Dach, Balkon, außenwand) oder durch aufsteigende Feuchtigkeit zum Beispiel wegen fehlender Horizontalabdichtung. Ein Indiz für ein fehlerhaftes Verhalten des Mieters kann z.B. darin gesehen werden, dass sein Heizenergieverbrauch deutlich unter dem Verbrauch einer vergleichbaren Wohnung liegt. So zum Beispiel anhand der Ableseprotokolle der Verteiler durch den Vermieter nachweisbar. Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet für ein ausreichendes Lüften der Wohnung zu sorgen;  hier gilt der Grundsatz mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich.

Aufgrund der des gestiegenen Energiebewusstseins, haben viele Vermieter Energieeinsparungsmaßnahmen zum Beispiel durch Einbau von dicht schließenden Fenstern durchgeführt. Hierdurch wird natürlich ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten bei dem Mieter erforderlich. Hier hat der Vermieter eine Hinweispflicht, dass der Mieter auf das durch die Baumaßnahmen veränderte Raumklima und des zu ändernden Lüftungsverhaltens. Besondere Aufmerksamkeit gilt hier bei Bezug einer Neubauwohnung. Der Vermieter hat hier ausdrücklich den Mieter auf die konkret erforderliche Verhaltensweise betreffend der Neubaufeuchte hinzuweisen.

Gerne stehe ich Ihnen in zu diesem Themenkomplex mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de

Mietrecht Kündigung – es lohnt sich die Form der Kündigung zu prüfen – liegt eine wirksame Vollmacht vor?

Mietrecht Kündigung – es lohnt sich die Form der Kündigung zu prüfen – liegt eine wirksame Vollmacht vor?

Kündigung WohnraumDer Gesetzgeber schreibt für Wohnraum unabdingbar in § 568 BGB vor:
„Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. § 568 BGB gilt, da eine Verweisungen gem. § 578 BGB fehlt, nur für Wohnraummiete nicht für Gewerbemiete.

Die Vorschrift ist sowohl auf die Kündigung des Vermieters als auch die Kündigung des Mieters anwendbar.

Derjenige, der gekündigt hat die Einhaltung der Formvorschrift des § 568 BGB zu beweisen. Vermieter und Mieter können von dieser Norm nicht abweichen, weder durch eine allgemeine Regelung im Mietvertrag oder eine Sonderregelungregelung im Mietvertrag.

Die schriftlicher Form erfordert gemäß § 146 Abs. 1 BGB, dass das Kündigungsschreiben vom Aussteller durch Namensunterschrift eigenhändig unterzeichnet ist. Eine Unterschrift mit Stempel oder einer kopierten Unterschrift ist unwirksam. Gibt es mehrere Vermieter/Mieter, so müssen grundsätzlich alle persönlich unterschreiben.

Telefax oder E-Mail reichen nicht aus um die Schriftform zu wahren.

Ist der Vermieter eine juristische Personen so muss der gesetzliche Vertreter unterzeichnen. Setzt der Kündigende einen Bevollmächtigten ein, so muss dem Kündigungsschreiben die Vollmachtsurkunde im Original beigefügt sein. Vollmacht per Telefax reicht nicht aus.

Liegt eine wirksame Bevollmächtigung nicht vor, zum Beispiel weil die Vollmacht nur als Faxvollmacht vorliegt, hat der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen.

Unterlässt der Mieter die unverzügliche Zurückweisung, dann ist die Kündigung unwirksam. Nur ausnahmsweise muss die Original Vollmachtsurkunde nicht vorliegen, wenn der Vermieter den Mieter zu einem früheren Zeitpunkt die Bevollmächtigung ausdrücklcih und beweisbar mitgeteilt hat.

Kauf bricht nicht Miete – ab wann kann der Erwerber Miete vom Mieter fordern? Wirksame Abtretung?

Kauf bricht nicht Miete – ab wann kann der Erwerber Miete vom Mieter fordern? Wirksame Abtretung?

Kauf bricht nicht MieteDas BGB regelt in § 566 BGB, dass ein Erwerber in den Mietvertrag eintritt, wenn die Veräußerung durch den Vermieter stattgefunden hat:

§ 566 – Kauf bricht nicht Miete.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!

Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGB) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§873,925 BGB).

Oft werden in notariellen Kaufverträgen Sonderregelungen für den wirtschaftlichen Übergang getroffen. Wenn diese Regelungen erfüllt sind, kann vorgesehen sein, dass die Mietforderungen des Vermieters schon vor Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch an den Erwerber übergehen sollen, z.B. ab Kaufpreiszahlung. Es bedarf hierzu einer wirksamen Abtretung der Mietforderung.

Hierzu bedarf es gem. § 409 BGB einer Abtretungsanzeige: „Zeigt der Gläubiger (Vermieter) dem Schuldner (Mieter) an, dass er die Forderung abgetreten habe, so muss er dem Schuldner gegenüber die angezeigte Abtretung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Der Anzeige steht es gleich, wenn der Gläubiger eine Urkunde über die Abtretung dem in der Urkunde bezeichneten neuen Gläubiger ausgestellt hat und dieser sie dem Schuldner vorlegt.“

Regelmäßig hat der Erwerber kein Interesse dem Mieter den Kaufvertrag (Urkunde über die Abtretung)  vorzulegen. Erforderlich ist deshalb, dass der bisherige Vermieter gegenüber dem Mieter selbst die Abtretung der Mietforderung mitteilt mit der Aufforderung die Miete künftig an den Erwerber zu zahlen.

Ohne diese Abtretungsanzeige kann der Erwerber keine Mietzahungen an sich fordern; er muß abwarten, bis er in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

 

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