Kaution Mietkaution Fälligkeit
Eine Mietkaution dient grundsätzlich der Sicherung der Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Das heißt, die Kaution dient zur Sicherung der fälligen Mieten und gegebenenfalls zum Ausgleich für Schäden an der Mietsache oder unterlassene Schönheitsreparaturen.
Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ist grundsätzlich erst dann fällig, wenn der Vermieter hinreichend Zeit hatte, das Vorliegen und den Umfang solcher Ansprüche zu prüfen. Von den Gerichten wird hier eine übliche Überlegungs- und Prüfungsfrist von ca. drei Monaten angesetzt. Vor Ablauf von 3 Monaten ist ein Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Kaution nicht fällig. Der Vermieter befindet sich innerhalb dieser Frist in der Regel jedenfalls nicht in Verzug.
Braucht der Vermieter aber objektiv (ohne sein Verschulden) noch länger , um seine Ansprüche, zum Beispiel wegen angefallener Betriebskosten zu prüfen, verlängert sich diese Zeit entsprechend. Fälligkeit tritt nicht ein.
Der Vermieter darf daher, wenn er nicht absehen kann wie hoch eine eventuelle Betriebskostennachforderung ausfällt, einen angemessenen Teil der Mietkaution (kalkulierbarer, objektiv zu erwartender Betrag) bis zum Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist zurückhalten.
ACHTUNG: Der gutmütige Vermieter sollte mit der vorzeitigen Auszahlung einer Kaution vorsichtig sein, denn die vorbehaltlose Auszahlung an den Mieter könnte einen stillschweigenden Erlassvertrag darstellen. Spätere Forderungen können dann vom Mieter zurückgewiesen werden. Gutmütigkeit zahlt sich hier selten aus. Jedenfalls sollte in einem solchen Fall ausdrücklich ein Vorbehalt schriftlich erklärt werden. Eventuelle Nachforderungen wegen Schäden an der Wohnung sind ansonsten möglicherweise ausgeschlossen. Auch die Bestätigung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache im Abnahmeprotokoll kann zu solch einem Rechtsverlust des Vermieters führen.
HINWEIS: Nach einem langjährigen Mietverhältnis, insbesondere nach Eigentümerwechsel, ist nach vielen Jahren oft nicht mehr zu klären, wann und wem die Kaution gezahlt wurde. Die Beweislast für die Zahlung der Kaution trifft den Mieter. Wenn er keinen Nachweis führen kann, kann sein Kautionsanspruch ins Leere gehen.
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Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
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