Makler

Rechtsgrundlage des Maklervertrages

Die Rechtsgrundlage des Maklervertrages ist in §§ 652 – 655 BGB nur in groben Zügen geregelt. Die Rechtsprechung hat die Rechtsfragen um den Maklervertrag vielfältig entschieden. Hier ist rechtskundiger Rat angezeigt.

Beim Allein-Maklerauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber gegenüber dem beauftragten Makler, keinen weiteren Makler einzuschalten bzw. initiativ tätig werdenden Maklern  aktiv die Tätigkeit zu verbieten. Als Gegenleistung verspricht der Makler seinem Auftraggeber auch aktiv tätig zu werden.

In der Rechtspraxis streitet der Makler mit dem Auftraggeber über das Entstehen eines Provisionsanspruchs. Mit nachfolgender Checkliste, sind dessen Voraussetzungen  zu prüfen:

• existiert ein Maklervertrag ?
• Nachweis oder Vermittlung erbracht?
• liegt ein Hauptvertrag Käufer-Verkäufer oder Mieter – Vermieter vor?
• war die Tätigkeit des Maklers für den Hauptvertrag ursächlich (kausal)?
• kann die Provisionszahlung angegriffen werden wegen, z.B. wegen Verflechtung, Verwirkung oder Verjährung?

Sonstige Regelungen, die zu prüfen sind u.a. die Makler – und Bauträgerverordnung (MaBV), Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG). Nach § 34c GewO bedürfen Makler , die z.B. Grundstücke, Wohnräume, Darlehen oder bestimmte Kapitalanlagen gewerbsmäßig vermitteln, der Erlaubnis.

Vielfach verwenden  Makler in ihren Maklerverträgen „Allgemeine Geschäftsbedingungen“, die den oft nicht den rechtlichen Vorschriften der §§ 305 ff. BGB entsprechen.

Die gesetzlichen Regelungen zum Makler im BGB:

§ 652 BGB , die Entstehung des Lohnanspruchs
Absatz 1: Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittelung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
Absatz 2: Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

§ 653 BGB, der Mäklerlohn
Absatz 1: Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.
Absatz 2: Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

§ 654 BGB, die Verwirkung des Lohnanspruchs
Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.

§ 655 BGB, die Herabsetzung des Mäklerlohns
Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines solchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann er auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Nach der Entrichtung des Lohnes ist die Herabsetzung ausgeschlossen.