Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters – § 548 Abs. 1 BGB

Schimmel, Schadensersatz Mietrecht TrierVerjährung von Schadensersatz – Ansprüchen  des Vermieters – § 548 Abs. 1 BGB


Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten.  Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

BGH 19.01.2005 – VIII ZR 114/04

Die Verjährung beginnt gem. § 548 I Satz 2 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermier die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Der BGH hatte sich mit der Verjährung eines Schadensersatzanspruchs aus unerfüllter Schönheitsreparaturpflicht auseinanderzusetzen.

Der Mieter hatte die Schönheitsreparturen nicht erfüllt, wie der Vermieter dies wünschte.

ACHTUNG – Gewerberaummietvertrag – Wer schreibt der bleibt!

Wer kennt ihn nicht den Traum von der Selbstständigkeit. Das eigene Ladenlokal ist der Traum vieler Existenzgründer. Doch beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages gilt es gerade wegen der regelmäßig langen Vertragsdauer besonders sorgfältig zu sein.

Wer sind die Vertragsparteien? Ist die Gesellschaft schon ins Handelsregister eingetragen, wer soll Bürge sein? Welche Sicherheiten sollen gefordert werden? Reicht eine normale Kaution? Ist das Mietobjekt, die Mietfläche konkret angegeben? Ist der Verwendungszweck detaliiert angegeben? Liegt ein ordentliches Übergabeprotokoll vor?

Dem Vermieter empfehle ich eine Selbstauskunft vom Mieter einzuholen und idealerweise Erkundigungen bei z.B. Kreditreform einzuholen. Die Dauer der Mietzeit, ob Zeitmietvertrag oder Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist klar zu regeln. Für den Mieter ist es wichtig eine Ausstiegsklausel zu definieren oder die Möglichkeit einen Nachmieter stellen zu dürfen.

Wichtig ist sich die Betriebskosten des Vormieters zeigen zu lassen, um eine tatsächliche Übersicht über die anfallenden Betriebskosten zu erhalten.  Bedarf es einer Konkurrenzschutzklausel? Gerade bei Gaststätten ist zu regeln, wer welche Genehmigung beschaffen soll und wer für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zuständig sein soll. Bei Gaststätten gibt es noch die weitere Besonderheit, dass dort in der Regel über Brauereien Darlehen gewährt werden. Das Vermieterpfandrecht kollidiert hier oft mit dem Eigentumsvorbehalt der Brauerei. Für Vermieter ist es besonders wichtig, mit einem aktuellen Gewerbemietvertrag die Pflichten des Mieters konkret zu regeln. Für den Mieter, der in der Regel einer Vertragsvorlage vom Vermieter erhält ist es wichtig den Vertragstext auf seine Bedürfnisse und Fähigkeiten  zu prüfen. In der Regel sind die Entwürfe der Vermieter verhandelbar und kein Gesetz. Auf Grund der der Entwicklung im Bereich der Gesetze und der Rechtsprechung ist angeraten sich Rechtsrat einzuholen. Geradezu grob fahrlässig ist es mit älteren Vertragsformular zu operieren, das zum Beispiel die aktuelle Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen nicht berücksichtigt.

Gerne stehe ich Ihnen in Vertragsfragen, sei es für einen Gewerbemietvertrag, Pachtvertrag  oder ganz „normale Mietverträge“ mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de