Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters – § 548 Abs. 1 BGB

Schimmel, Schadensersatz Mietrecht TrierVerjährung von Schadensersatz – Ansprüchen  des Vermieters – § 548 Abs. 1 BGB


Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten.  Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

BGH 19.01.2005 – VIII ZR 114/04

Die Verjährung beginnt gem. § 548 I Satz 2 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermier die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Der BGH hatte sich mit der Verjährung eines Schadensersatzanspruchs aus unerfüllter Schönheitsreparaturpflicht auseinanderzusetzen.

Der Mieter hatte die Schönheitsreparturen nicht erfüllt, wie der Vermieter dies wünschte.

Schadensersatz des Vermieters gegen Energiedienstleister bei falscher Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung, Nebenkostenabrechnung, Trier, Schadensersatz

Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister die Korrektur der einer unrichtigen Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung  sowie Schadensersatz in Höhe der von den Mietern überzahlten Vorauszahlungen verlangen, so LG Berlin im Urteil vom 20.01.2015 22 O 187/12.

Aufgrund einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung eines Energiedienstleiters hatte ein Vermieter über mehrere Jahre fehlerhafte (Additionsfehler) Warmwasserkostenabrechnungen für die erstellt und die jeweiligen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen den Mietern ausgezahlt.

Später hat dann der Energieversorger neue Abrechnungen erstellt. Auf der Grundlage dieser Abrechnungen, die von den alten Abrechnungen abwichen, ergaben sich für die einzelnen Wohnungen andere Belastungen mit Heiz- und Warmwasserkosten als vom Vermieter abgerechnet.

Einigen Mietern wurden Beträge zurückerstattet und andere sollten nachzahlen. Aber der Nachforderung stand der § 556 Abs. 3 Absatz 3 BGB im Wege:

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für das LG Berlin stand fest:

  • dass der Energiedienstleister seine vertragliche Verpflichtung zur Erstellung einer verbrauchsabhängigen, ordnungsgemäßen Abrechnung bezüglich der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungseinheiten verletzt hatte.
  • den Vermietern ein Schaden in Höhe der Zuvielzahlungen an die Mieter entstanden war,
  • die gegenüber den anderen Mietern in den Jahren zuwenig berechneten Heizkosten von den Vermietern nicht mehr nachträglich durch eine Änderung der Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht werden kann. Denn gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
  • Die Vermieter hätten die verspätete Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten jedoch zu vertreten, denn sie haben sich das Verschulden des Energielieferanten als ihres Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zurechnen zulassen (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, Kommentar, § 556 BGB, Rdnr. 649 f.).
  • Die Mieter, die Zuvielzahlungen geleistet haben, können eine Rückzahlung dieser Zahlungen verlangen. „Zwar müssen Mieter grundsätzlich Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB. Die Mieter der Klägerinnen hätten die verspätete Geltendmachung von Einwendungen gegen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht zu vertreten, denn die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung enthielt Fehler, die durch bloße Prüfung und gegebenenfalls Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren (vgl.: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 11. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 500). Unverschuldet ist der Fristablauf für den Mieter z. B., wenn der Abrechnungsfehler unter Anwendung der üblichen Sorgfalt – nach Einsicht in die Belege – für ihn nicht erkennbar ist, z. B. bei Ablesefehlern des Versorgers (Lützenkirchen, a. a. O., Rdnr. 743). So liegt es hier. Für die Mieter war nicht erkennbar, dass die Beklagte die Daten zweier Messuhren fälschlicherweise addiert hatte, obwohl der eine Zähler ein Unterzähler war.“
  • Darüber hinaus sind die Klägerinnen [Vermieter] auch berechtigt, die Zuvielzahlungen der Mieter aus eigenem Antrieb auszugleichen – ohne dass ihre Mieter diesen Anspruch geltend machen würden. Es liegt im Interesse der Klägerinnen zu ihren Mietparteien ein vertrauensvolles Vertragsverhältnis zu führen. Dies wäre nicht gegeben, wenn – wie vorliegend – einige Mieter aufgrund einer falschen Abrechnung des Abrechnungsdienstes der Klägerinnen erhebliche Beträge bezahlen würden, ohne dass sie insoweit Leistungen in Anspruch genommen hätten. Die Klägerinnen sind auch nicht lediglich auf einen Freistellungsanspruch gemäß § 257 BGB zu verweisen, denn es ist den Klägerinnen nicht zuzumuten, dass sie zunächst auf der Grundlage der neuen Abrechnungen der Beklagten neue Betriebskostenabrechnungen für ihre Mieter erstellen und dann nicht zeitnahe und ohne erneute Streitigkeiten über die Höhe des Rückzahlungsanspruchs Ausgleichszahlungen an ihre Mieter leisten. Das Ziel eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses ohne nachhaltige Störungen kann nur erreicht werden, wenn die Klägerinnen zeitnah mit Übersendung der korrigierten Rechnungen und ohne Aufforderung durch die Mieter die entsprechende Rückzahlung an die Mieter leisten. Das Interesse der Beklagten, keine Zahlungen an die Klägerinnen zu leisten, die nicht an die jeweiligen Mieter weitergeleitet werden, wird dadurch gewahrt, dass die Beklagte aus dem bestehenden Vertragsverhältnis gegenüber den Klägerinnen einen Anspruch auf Auskunft über die an die Mieter geleisteten Rückzahlungen hat.
  • Der Anspruch der Vermieter war noch  nicht verjährt.
  • Auch der  geltend gemachte Zahlungsanspruch war noch nicht verjährt.Resumee:

Resumee:
Verletzt ein Energiedienstleister seine vertragliche Verpflichtung, eine verbrauchsabhängige ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung zu erstellen, zum Beispiel durch fehlerhafte Addition von Zählerständen, hat er dem Vermieter den Schadensersatz zu leisten.

Rechtsanwalt Rainer Schons: Imagevideo auf Youtube