Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

iStock_000005818979SmallNicht selten kündigt der Mieter aus irgendeinem Grund vorzeitig, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, zahlt einfach keine Miete mehr und zieht aus.

Zurück bleibt ein oft ratloser Vermieter / Verpächter. Was macht er solange im Gerichtsverfahren noch nicht entschieden ist, ob die Kündigung begründet war oder nicht.

Oft ist der potentielle Nachmieter nicht bereit die Miete des Vormieters zu zahlen. Darf der Vermieter überhaupt schon eine Nachvermietung vornehmen. Gehen ihm Rechte und damit Geld verloren? Was ist mit dem Differenzbetrag?

Der Gesetzgeber hat in § 537 Absatz 2 BGB geregelt:
„solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Ist damit jede Nachvermietung im schwebenden Verfahren ausgeschlossen, jeder Differenzbetrag verloren? Hier gilt es die Entwicklung der Rechtsprechung konkret im Einzelfall zu prüfen. Stichworte sind hier: Anzeige der Nachvermietung, Besitzwille des Mieters, endgültiger Auszug, Einstellung der Mietzahlung.

Vermieter als Hausbank nutzen, Mieter zahlt Miete unregelmäßig und schleppend – ausserordentliche, fristlose Kündigung möglich?

In letzter Zeit stelle ich in meinem Tätigkeitsbereich Mietrecht Praxis als Rechtsanwalt im räumlichen Bereich Trier, Konz, Saarburg, Bitburg, Hermeskeil und Schweich vermehrt fest, dass sich viele Mieter permanent in Zahlungsverzug mit ihrer Miete sind und sich so auf Kosten des Vermieters ihre Liquidität erhöhen. Hierbei achten die Mieter aber sehr genau darauf, dass sie nie mit einem höheren Betrag als zwei Monatsmieten in Verzug kommen. Hinter schleppenden Zahlungen verbirgt sich nicht selten ein Mietnomade. Manchmal bereitet ein Mieter aber auch den Absprung aus dem alten Mietverhältnis vor und „spart“ die Kaution für das nächste Mietverhältnis an.
§§ 543  BGB in Verbindung mit § 569 BGB regelt die außerodentliche Kündigung des Vermieters. Ein außerordentlicher wichtiger Grund, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter
a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Mietvertrag Kündigung Räumung Zahlungsverzug

Diesen Mietern ist aber nicht bekannt, dass eine fristlose Kündigung auch dann in Betracht kommt, wenn die Miete ständig unpünktlich gezahlt wird. Voraussetzung ist hier die schwerwiegende Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters durch die dauernde, erhebliche verspätete Zahlung und einer Abmahnung des Vermieters. Die Abmahnung muss klar und eindeutig sein. In der Regel reicht nach der klar definierten Abmahnung ein weiterer Verstoß zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung. Rein vorsorglich sollte auch fristgerecht gekündigt werden.
Mit Blick auf die eventuelle Kosten einer Räumungsklage und der Räumungsvollstreckung, sollte hier rechtlicher Rat eingeholt werden; ist die Kündigung fehlerhaft, kann diese nicht rückwirkend ohne weiteres korrigiert werden, oder Gründe nachgeschoben werden.
Es gibt aber auch rechtliche Ausnahmen, zum Beispiel wenn der Zahlungsverzug nicht durch den Mieter verursacht wird, sondern zum Beispiel durch das Sozialamt.

Gerne stehe ich Ihnen auch in Mietrechtsfragen mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de