Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

iStock_000005818979SmallNicht selten kündigt der Mieter aus irgendeinem Grund vorzeitig, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, zahlt einfach keine Miete mehr und zieht aus.

Zurück bleibt ein oft ratloser Vermieter / Verpächter. Was macht er solange im Gerichtsverfahren noch nicht entschieden ist, ob die Kündigung begründet war oder nicht.

Oft ist der potentielle Nachmieter nicht bereit die Miete des Vormieters zu zahlen. Darf der Vermieter überhaupt schon eine Nachvermietung vornehmen. Gehen ihm Rechte und damit Geld verloren? Was ist mit dem Differenzbetrag?

Der Gesetzgeber hat in § 537 Absatz 2 BGB geregelt:
„solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Ist damit jede Nachvermietung im schwebenden Verfahren ausgeschlossen, jeder Differenzbetrag verloren? Hier gilt es die Entwicklung der Rechtsprechung konkret im Einzelfall zu prüfen. Stichworte sind hier: Anzeige der Nachvermietung, Besitzwille des Mieters, endgültiger Auszug, Einstellung der Mietzahlung.

Kann ein Vermieter in Trier wirksam fristlos kündigen, wenn das Jobcenter zu spät an den Vermieter überweist?

Kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nach mehrmaliger Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos kündigen, wenn das Jobcenter die Verspätungen zu vertreten hat?

Der BGH entschied im zu entscheidenden Fall, dass der Mieter die verspätete Zahlung des Jobcenters nicht verschuldet hat und dem Vermieter das festhalten an dem Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Achtung: Das Verschulden lag klar beim Jobcenter und nicht beim Mieter. Somit lag kein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor.

Das Gericht sah den Nachweis erbracht,  dass es bestehende Praxis des regionalen Jobcenters war, Mietzahlungen zu spät anzuweisen. Der Mieter, der auf Leistungen des Jobcenters angewiesen war, hat dem Jobcenter die Abmahnungen stets sofort vorgelegt.

Der BGH verneinte weiter ein Verschulden des Mieters, da das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe (§278 BGB )des Mieters sei.

BGH, Urteil vom 21.10.2009 VIII ZR 64/09

Altverträge im Mietrecht – welche Kündigungsfrist gilt für den Mieter – Vermieter?

Mietrechtreform 2002 – Neue Kündigungsfristen im § 573 c BGb für Wohnraum

Seit der Mietrechtsreform 2002 gilt für den Mieter ein besonderer Schutz betreffend der
Kündigungsfristen. Für den Mieter gilt eine Kündgungsfrist von 3 Monaten.

Was ist mit Mietverträgen, die älter als 2002 sind?

Abweichende Vereinbarungen sind für den Mieter und den Vermieter nur unter Beachtung der Abs 2 und 4 möglich. D.h. das neue Recht gilt auch für Mietverträge die älter als 2002 sind.

Aber dies gilt nur für die Kündigung durch den Mieter!

Der Vermieter bleibt an eine für ihn nachteilig vereinbarte Kündigungsfristverlängerung gebunden!

Das gilt selbst dann, wenn die gleichzeitig zum Nachteil des Mieters vereinbarte Verlängerung wegen § 573 c BGb unwirksam ist bzw. wird –  so die Entscheidung des BGH NZM 2008, 362.

 

§ 573 c BGB lautet:

Absatz 1:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Absatz 2:

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Absatz 3:

Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Absatz 4
Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.