§ 16 a EnEv 2014 – Energieausweis – Achtung ab 1. Mai besondere Veröffentlichungspflichten für Vermieter/ Verpächter / Leasinggeber und Verkäufer

energie20Gesetzliche Neuregelung mit Wirkung ab dem 1. Mai 2014

§ 16 a EnEv 2014 – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

  1. Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige inkommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:(1) die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
    (2) den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
    (3) die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
    (4) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
    (5) bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

    Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

  2. Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
  3. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllenAchtung Bußgeldandrohung – mit Schonfrist
    • § 27 EnEV 2014 regelt die Ordnungswidrigkeiten, die bis zu 15.000 Euro bestraft werden können.
    • Der Gesetzgeber sieht jedoch eine Schonfrist bis zum 1. Mai 2015 vor (Artikel 33 EnEV 2014).
    • § 27 Abs.2 Nr. 6 regelt zu § 16 a EnEV 2014:
      Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig …… entgegen § 16 a Abs. 1 Satz 1 auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind…
    • Grundsätzlich ist für die Erfüllung der Verpflichtung des § 16a EnEV 2014 allein der Verkäufer/Vermieter/Verpächter/Leasinggeber zuständig.
    • Inwieweit ein Makler bei Verletzung des § 16 a EnEV 2014 sich Bußgeldpflichtig verhalten kann, wird sicherlich in Zukunft die Rechtsprechung konkretisieren.

Lossagung des Mieters – er kündigt vorzeitig, zahlt keine Miete und zieht einfach aus – der Vermieter bleibt ratlos zurück

iStock_000005818979SmallNicht selten kündigt der Mieter aus irgendeinem Grund vorzeitig, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, zahlt einfach keine Miete mehr und zieht aus.

Zurück bleibt ein oft ratloser Vermieter / Verpächter. Was macht er solange im Gerichtsverfahren noch nicht entschieden ist, ob die Kündigung begründet war oder nicht.

Oft ist der potentielle Nachmieter nicht bereit die Miete des Vormieters zu zahlen. Darf der Vermieter überhaupt schon eine Nachvermietung vornehmen. Gehen ihm Rechte und damit Geld verloren? Was ist mit dem Differenzbetrag?

Der Gesetzgeber hat in § 537 Absatz 2 BGB geregelt:
„solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Ist damit jede Nachvermietung im schwebenden Verfahren ausgeschlossen, jeder Differenzbetrag verloren? Hier gilt es die Entwicklung der Rechtsprechung konkret im Einzelfall zu prüfen. Stichworte sind hier: Anzeige der Nachvermietung, Besitzwille des Mieters, endgültiger Auszug, Einstellung der Mietzahlung.

Schimmel in der Wohnung – Feuchtigkeit – ein mietrechtlicher Dauerbrenner, nicht nur zur Winterzeit

SchimmelNicht nur zur Winterzeit schlägt sich Feuchtigkeit in der Wohnung mit Schimmelbefall nieder. In der Regel bildet sich der Schimmel an den Wänden insbesondere den Ecken und hinter Möbelstücken, die zu dicht an der Wand aufgestellt sind. Wird nichts gegen den Schimmelbefall unternommen, kann dies zu Schäden an Putz und an Mauerwerk führen.
Ist der Mangel vom Vermieter zu vertreten, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht, in der Regel  aufgrund fehlerhaften Lüftungsverhaltens, ist er für die Schäden verantwortlich. Der Mieter hat die Schäden, die durch sein vertragswidriges Verhalten entstanden sind, auf seine Kosten zu beseitigen.
Ein Mieter kann sich grds. nur dann auf unzureichende Heizungsmöglichkeit berufen, wenn er dem Vermieter dies auch zuvor und unverzüglich angezeigt hat. In der Regel behauptet der Mieter es liege ein Mietmangel vor und der Vermieter der Mieter habe nicht ordnungsgemäß gelüftet. Klarheit verschafft dann oft nur ein teures Sachverständigengutachten im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens oder im Rahmen einer Zahlungsklage des Vermieters, wegen durchgeführter Mietminderung. Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat dann der jeweilige Verlierer zu tragen. Ohne entsprechende Rechtsschutzversicherung kann dies eine teure Angelegenheit werden. Die Schwierigkeit und damit das Risiko einer mietrechtlichen Streitigkeit wegen Feuchtigkeit in der Wohnung liegt daher oft in der Beweislastverteilung. Der Mieter hat keine Verantwortung, wenn die Schadensursache von außen erfolgt, zum Beispiel durch von außen eindringende Feuchtigkeit (Dach, Balkon, außenwand) oder durch aufsteigende Feuchtigkeit zum Beispiel wegen fehlender Horizontalabdichtung. Ein Indiz für ein fehlerhaftes Verhalten des Mieters kann z.B. darin gesehen werden, dass sein Heizenergieverbrauch deutlich unter dem Verbrauch einer vergleichbaren Wohnung liegt. So zum Beispiel anhand der Ableseprotokolle der Verteiler durch den Vermieter nachweisbar. Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet für ein ausreichendes Lüften der Wohnung zu sorgen;  hier gilt der Grundsatz mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich.

Aufgrund der des gestiegenen Energiebewusstseins, haben viele Vermieter Energieeinsparungsmaßnahmen zum Beispiel durch Einbau von dicht schließenden Fenstern durchgeführt. Hierdurch wird natürlich ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten bei dem Mieter erforderlich. Hier hat der Vermieter eine Hinweispflicht, dass der Mieter auf das durch die Baumaßnahmen veränderte Raumklima und des zu ändernden Lüftungsverhaltens. Besondere Aufmerksamkeit gilt hier bei Bezug einer Neubauwohnung. Der Vermieter hat hier ausdrücklich den Mieter auf die konkret erforderliche Verhaltensweise betreffend der Neubaufeuchte hinzuweisen.

Gerne stehe ich Ihnen in zu diesem Themenkomplex mit Rat und Tat zur Seite, rufen sie an : Telefon 0651-99359080 oder 0173-5369983.
Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
www.schons-rechtsanwalt.de